коттеджный поселок Крона на Новорижском шоссе: ключевые факты и заслуживает ли он внимания покупателей
Знакомство с Кроной у меня началось с беседы с агентом по недвижимости. Звучал разговор примерно так:
- Как Вам поселок Крона? Стоит посмотреть?
- Ты знаешь, моя партнерша экстрасенс. И когда мы с ней ездили в Крону, она проверила все линии силы. Там ужас! Мертвая зона и жить нельзя! И не зря все так безлюдно в Кроне. Ты сам все почувствуешь, когда зайдешь на территорию.
Примерно с таким негативным настроем и поехал первый раз пообщаться с управляющим.
На поверку все оказалось несколько иначе. Не так, чтобы мертво. Все построено и функционирует, внутри поселка достаточно комфортно.
Вполне "взрослый" поселок бизнес-класса. По соотношению цена/качество, возможно, один из лучших на Новой Риге. Однако и не лишен недостатков, характерных для поселков докризисной застройки.
Ну а с "линиями силы" все достаточно просто - застройщик платит недостаточно большую комиссию риэлтерам (всего 3%).
Это, если совсем уж кратко. Дальше постарался по пунктам разъяснить свое впечатление:
1. Коттеджный поселок Крона расположен в активно развивающейся зоне малоэтажной застройки на Новой Риге
Если не считать садовых товариществ, то Крона свое время стала одним из первых организованных коттеджных поселков в окрестностях Аносино / Падиково. Это хорошо видно на старом рекламном плакате, которому подходит название "КП Крона - жилой комплекс в чистом поле".
За десять лет, однако, все изменилось и вокруг построено очень много. КП Крона фактически уже находится в центре малоэтажного мини-города (окружена целым рядом поселков бизнес-класса: Грин Хилл с северо-запада, КП Усадьбы Аносино и КП Русская деревня на юге, КП Белая Гора на севере).
Параллельно с поселками активно развивалась инфраструктура, благодаря чему район Аносино/Падиково стал одним из наиболее удобных мест для загородной жизни на Новой Риге. Так:
- Нет необходимости строить у себя бассейн - пять минут на велосипеде и вы в Лужки-клуб. Одном из лучших спортивно-оздоровительных комплексов в Подмосковье с достаточно разумными ценами. Рекомендую заехать после посещения поселка Крона.
- В пределах 5 минут на машине находится современный торговый центр Княжий двор, а чуть дальше возле жилого комплекса Павлово-2 - ТЦ Павлово подворье. Никаких особенных проблем с покупками нет. Более полную информацию по торговым центрам на Новой Риге - смотри обзор торговых центров на Новой Риге.
- В соседнем поселке Грин Хилл работает частный детский сад. Проведены капитальные ремонты в муниципальных школах в Покровском и Павловской Слободе.
Что я бы отнес к минусам расположения:
- Территория примыкающая к реке Истра активно застраивается. В частности, большой участок занял корпоративный университет Сбербанка. Очевидно, что такие стройки ограничивают доступ к реке и лесу на берегу. В этом смысле близость ЛУЖКИ-клуба с великолепной территорией и "условно ограниченным" доступом на нее - большая удача для жителей близлежащих поселков.
- Северная часть поселка расположена близко от интенсивной дороги. Из-за этого на участках первой линии несколько шумно. Правда, благодаря большой парковке перед поселком и высокому забору шум в ближних к КПП домах не слишком громкий.
- Картину несколько портит свободное поле на северо-восточной границе поселка. Место возле монастыря святое и пустое, а, как известно, свято место пусто не бывает. Вот какие по моей информации перспективы по освоению этих полей:
К поселку примыкает три больших свободных участка. Ближний к дороге (№1 на рисунке) недавно продан, и на нем с большой вероятностью построят поселок таунхаусов и торговый центр.
На участке №2 компания Аctеrа рано или поздно построит поселок таунхауcов, или продаст инвестору с аналогичными намерениями. Для реализации проекта среднеэтажного строительства банально нет инженерии. Хотя, и такой вариант развития не исключен.
И самый дальний №3 застраивается домами в английском стиле в рамках ДНП Усадьба Аносино. Планы по этому участку более менее понятны. Вот примерный генплан реализуемого проекта.
Генплан перспективной застройки КП Усадьбы Аносино на границе с КП Крона
2. Транспортная доступность КП Крона: на личном транспорте отличная, на общественном не идеально, но зато доехать можно прямо до поселка
КП Крона расположен на расстоянии 29 км. от МКАД по Новорижскому шоссе ("чистое" расстояния с учетом поворотов и эстакад!!).
При средней загруженности дороги время в пути составляет 30 минут. Новорижское шоссе после реконструкции действительно быстро едет.
Оценивая поселок, проверяйте реальное расстояние в Яндекс картах и не обращайте внимания на цифры с сайтов поселков. По моей практике прикручивают от 2 до 10 км обязательно. Проверить достаточно просто с помощью функции "Проложить маршрут".
На общественном транспорте добраться до поселка можно: на автобусе от станции Нахабино или из Павловской Слободы. Автобусы ходят не очень часто, но регулярно и без перебоев.
Самое главное - остановка находится прямо перед КПП поселка.
3. Территория коттеджного поселка Крона: все построено, дороги большие, маловато деревьев и хорошо бы облагородить парковую зону
Поселок имеет вытянутую форму с севера на юг.
Южная и центральная зоны поселка достаточно удалены от дорог и представляют наибольший интерес для покупателей. При этом в силу странностей оценки, проведенной банком, наиболее интересны дома центральной зоны.
Самая высокая часть поселка - центральная зона. Это может быть существенно, так как ливневая канализация построена только в центральной и северной части поселка. Но, в отличие от соседних поселков, про проблемы с подтоплением никогда не слышал.
При выборе из двух похожих участков выбирайте тот, который расположен выше. Иногда оказывается очень существенно.
Явным преимуществом Кроны являются отличные дороги.
Широкие, на центральном "проспекте" легко разъедутся две фуры. Предусмотрены тротуары с аккуратным обустройством в зоне заездов на участки - легко кататься на велосипедах.
Покрытие дороги - брусчатка, качество которой проверено временем. Весь камень на дорогах претерпел минимальные повреждения. Подушка у дороги также была сделана качественно - нет нигде просевших покрытий.
Досадное упущение девелопера - мало деревьев.
Когда-то централизованно высаживали крупномеры, которые очень плохо прижились. Вбухали кучу денег и результат не особо впечатляет. Но ведь можно было и маленькие ели и сосны посадить, уже бы подросли. Пример - поселок Кедры с зеленой территорией, в котором застройщик так и поступил.
Еще хотелось бы, чтобы обустроили рощу. Про когда-то кем-то обещанный пруд и ресторан в роще не вспоминаем. Хотя бы дорожки для прогулок сделали и заросли разгребли, и этого было бы вполне достаточно.
И вот еще, некоторые части КП Крона выглядят безлюдными, т.к. в поселке дома стоят на очень больших участках и мало деревьев.
В новых поселках с участками по 3-5 соток, такого эффекта не бывает. Там все плотно и "обжито".
4. Строилась Крона до кризиса, как следствие, все дома большие с цокольными этажами на больших участках
Прежде чем рассматривать построенные дома, необходимо понимать несколько важных моментов с Кроной.
а. Поселок застраивался в три этапа тремя разными девелоперами
Изначально КП Крона носил название коттеджный поселок "Элегия". В интернете до сих пор большое количество ссылок на КП Элегия.
Застройка была начата с территории ближней к автодороге. Такой выбор логичен с точки зрения прокладки коммуникаций и строительства дорог. Вот одна из фотографий того времени:
На генплане эта территория отмечена голубым цветом.
Далее, права и обязанности по поселку перешли к строительному холдингу "Азендор". До кризиса компания завершила прокладку всех коммуникаций, построила дороги и возвела дома второй очереди (оранжевый цвет), и начала строительство третьей очереди.
Однако планам Азендора не суждено было сбыться, т.к. холдинг не смог справиться с кризисом 2008 г. В результате поселок за долги получил УРСА-банк.
Менеджеры УРСы для ускорения продаж в поселке решили закончить строительство. Было завершено административное здание и построены дома третьей очереди (зеленый цвет на генплане). Собственно в этом виде поселок и представляется сегодня покупателям.
б. Застройка велась в едином стиле по единым проектам. Однако, на разных этапах применялись разные технологии строительства.
Дома в поселке строились по одному из 8 проектов. см. проекты домов в КП Крона в приложении к обзору
Все коттеджи построены из кирпича. Стены в 2 кирпича с наружным утеплением и штукатуркой по утеплителю. Монолитные перекрытия.
Все дома с цокольными этажами. Единственно, у дуплексов цокольный этаж ограничен и построен не под всем домом.
Вода и электричество заведены в дома, газ заведен на участок. Стоимость подключения газа (согласование с СМР) составляет около 300 тыс. руб.
Крыши покрыты мягкой черепицей.
Во всех домах сделаны только временные деревянные лестницы.
Временные лестницы в больших домах - правильное решение. Большой дом дает возможность построить практически любую лестницу. Соответственно, угадать, что захочет покупатель, практически невозможно.
Это все про единый стиль. Теперь о важных отличиях:
Ключевое отличие - технология строительства фундамента. Дома первой очереди строились на сборном фундаменте из бетонных блоков с опиранием на монолитную плиту. Соответственно, цокольные этажи этих домов наиболее подвержены воздействию грунтовых вод и потребуют от покупателей заметных затрат на устройство гидроизоляции и дренажной системы.
В домах второй и третьей очередей стены цокольных этажей были монолитными и в меньшей степени подвержены протечкам.
Так же хотел обратить внимание на то, что дома первой очереди самой ранней постройки, соответственно кровля и фасады более изношены и потребуют больших затрат на ремонт.
Вторая и третья очередь очень похожи между собой. Основное отличие - утепленная кровля у домов третьей очереди. Плюс это или минус, сказать сложно. Утепление внешне сделано неплохо, однако проверить это можно только начав отапливать дома.
Так что, я бы выбрал дом без утепления, но дешевле. И на разницу в цене сделал бы все по уму. Одновременно, провел бы экспертизу кровли, может стоит отремонтировать.
5. Коммуникации в КП Крона одни из лучших, а размер коммунальных платежей пока ниже среднего
Коттеджный поселок Крона один из лучших в округе по параметру - качество инженерии.
У поселка собственные очистные сооружения с достаточным объем для обслуживания всех домов поселка.
Распространенное на рынке мнение, основной риск - газ и электричество. Однако, для поселков в ближнем Подмосковье, центральная канализация на порядок более трудная задача. Возможна ситуация, когда сделать центральные очистные практически невозможно.
Собственный вводной кабель по электричеству. Поставщиком электричества для жителей выступает МОЭС.
По территории поселка проложен газопровод среднего давления, что обеспечивает бесперебойную поставку газа во все дома. Поставщиком газа является МосОблГаз.
Собственный водозаборный узел с лицензией на водопользование.
В северной и центральной части проложена ливневая канализация. В южной с этим некоторая сложность ввиду направления склона.
Проложен интернет.
Охрана на КПП, дороги чистят, мусор вывозят централизовано.
Стоимость обслуживания без учета электричества и газа - 670 руб./сот. -> сравнить "коммуналку" с соседними поселками
По мере заселения поселка по счетчикам рано или поздно станет и вода. Размер коммуналки я бы сказал, ниже среднего уровня для Новой Риге. В будущем нужно ожидать роста платежей, так как сейчас банк неявным образом субсидирует поселок.
6. Наиболее интересные дома, предлагаемые на продажу в КП Крона, находятся в первой и второй очереди
Еще раз хотел обратить внимание, что в КП Крона основное предложение составляют дома, принадлежащие МДМ-банку.
Однако есть предложения и от собственников, ранее купивших дома у девелопера. Из этих предложений есть более интересные, чем у МДМ и по цене и по характеристикам участка.
По моему мнению в КП Крона наибольший интерес для покупателей домов являются:
а. Дуплексы, предлагаемые банком и на вторичном рынке собственниками
Самый дешевый дуплекс в КП Крона продается за 14.2 млн. руб. на вторичном рынке.
Дуплекс имеет площадь 250 метров и расположен на участке 6 соток.
Дуплексы, предлагаемые банком дороже на 700-900 тыс. руб, однако и участки, на которых они расположены, больше на 2-3 сотки.
Дуплексы интересны не только ценой, они еще и расположены в самой обжитой части поселка. Ближайшие участки уже обустроены и соседи живут.
Косвенным подтверждением качества объектов является то, что один из дуплексов продан в начале весны.
б. Большой дом по проекту Рябина на большом участке (вторичный рынок)
Дом расположен на большом участке 20 соток. Площадь дома в зависимости от пожеланий собственников может варьироваться с 300 до 400 метров. Вопрос в том, будете ли утеплять мансарду, или сделаете ее неотапливаемой. Более полное описание смотри Дом за 22 млн. в КП Крона. коттедж продан
в. Интересные предложения банка по отдельно стоящим домам
На мой взгляд стоит обратить на дома второй очереди. Дело в том, что эти дома по странной причине продаются заметно дешевле третьей очереди, и лишены недостатков первой серии.
При этом они расположены в наиболее обжитой части поселка и достаточно удалены от дорог (в домах второй очереди тихо).
г. Для ищущих большой дом - интерес представляют дома по проекту Каштан в первой или второй очереди
В первой очереди дом расположен на большом участке в 20 соток и продается за 21 млн. руб.
Во второй очереди, покупателям предлагается дом на самом лучшем в поселке участке.
41 сотка на границе с Усадьбой Аносино с отдельным подъездом к участку и большими деревьями по границе. Покупателям он предлагается за 40,5 млн. руб.
♦Только начали поиск дома на Новой Риге?
Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.
Сэкономите самое ценное - ваше свободное время.
Согласовать день и время консультации - пишите на мэйл Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или в ФБ Max Grushan.
еще немного полезной информации:
Официальный сайт коттеджного поселка Крона
www.poselok-krona.ru - единственный официальный cайт отдела продаж поселка. На нем можно найти данные по проектам, домам в продаже на первичном рынке, генплану поселка и контактную информацию отдела продаж.
Все остальные сайты к отделу продаж поселка отношения не имеют.
Видеообзор коттеджного поселка Крона на Новорижском шоссе
приложение:
Типовые проекты домов, построенные и предлагаемые к продаже в КП Крона
В поселке Крона построены по одному из 8 типовых проектов. За исключением нескольких домов, которые собственники строили самостоятельно по своим проектам.
коттедж Ясень,площадь 395 м2
коттедж Вяз, площадь 426 м2
коттедж Тополь, площадь 376 м2
коттедж Орех, площадь 450 м2
коттедж Клен, площадь 457 м2
коттедж Рябина, площадь 501 м2
коттедж Каштан, площадь 580 м2
коттедж Тополь, площадь 474 м2
(дуплекс) Яблоня
