Отзыв о поселке Дача 9-18 на Новорижском шоссе

ЕРИД

Первый раз увидел рекламу проекта Дача 9-18 на Новорижском шоссе в разгар девальвации 2014 года. Первая мысль была - новогодний лохотрон.

А что еще могло прийти в голову, если ты знаешь то место, где собрались сделать поселок "без подряда".

С определенных ракурсов это выглядит еще более выразительно.

Ребята из Региондевелопмента, как мне кажется, это тоже осознавали и к проекту подошли системно и основательно.

Как девелопер продвигает поселок Дача 9-18

Ключевая идея, которую пробуют реализовать в поселке, это - продавать не землю, а осуществление мечты жить загородом в уютном доме в окружении  единомышленников.

По другому продать поле, у которой есть только один плюс - Новорижское шоссе, сейчас нереально.

Для этого при разработке концепции поселка были реализованы три нестандартные идеи:

1. Превращаем процесс покупки земли в поиск соседей-единомышленников

Поселок Дача 9-18 по настоящему большой (больше 300 участков).

В таком поселке говорить об осмысленном выборе соседей не приходится. Это типичная история для больших проектов масштаба Новорижский или "старое" Светлогорье. В таких поселках редко выбирают соседей, обычно покупают участок и вид из окна.

Решение в Дача 9-18 нашли довольно оригинальное. Поселок разделили на зоны - кластеры (24 кластера, 18 уже размежеваны и поставлены на кадастровый учет !!! данные на 10.02.2016 ).

Выделение кластеров предполагает наличие общей территории с внешним ограждением и юридическое закрепление прав и обязанностей собственников (каждый кластер управляется своим кооперативом). По сути, из поселка Дача 9-18 сделали 24 мини-поселка.

Что это дает покупателям? В кластере количество участков небольшое. Перед покупкой есть реальная возможность познакомиться с большинством будущих соседей по кластеру.

В дополнение, можно выбрать участок в более распроданном кластере. Опросить всех потенциальных соседей по планам на строительство и приступить к возведению дома в согласованные сроки.

В будущем в таких мини-коллективах есть шанс организовать жизнеспособное самоуправление. В больших поселениях это невозможно, обязательно нужна управляющая компания.

Сама реализация идеи кластеров была оформлена девелопером очень красиво.

Каждой зоне присвоены цвет и литера.

На форуме поселка жители устраивают переклички в поисках соседей.

В FB маркетологи выкладывают истории про купивших землю с указанием кластера и т.п.

В общем, зачетная идея, на заметку всем будущим застройщикам полей.

2. Вместо большого участка, лучше большая общая территория

Одна из крупных проблем в поселках - это наличие гарантированной и обустроенной общественной зоны.

Как правило, застройщик пытается увеличить свою выручку от проекта за счет максимизации доли коммерческих площадей. В итоге, минимизируют общественные зоны, а после продажи коммерческих участков, зачастую, продают и общественные земли.

Примеров с неприятным финалом в новорижских поселках предостаточно: Рижский квартал  (попытка продажи общей зоны под среднеэтажное строительство), Старая Рига (продажа ресторана и пруда частному собственнику), Новорижский (бульвар с прогулочной зоной выделили в отдельную территорию и обнесли забором), Кедры (продажа детской площадки для погашения долгов ДНП) и т.п.

В поселке Дача 9-18 изначально пошли по другому пути. У каждого кластера была выделена общественная внутренняя территория, которой могут пользоваться только жители кластера.

По сути получалось, что каждому покупателю продавался участок в 6-10 соток, и по умолчанию +3-4 сотки дополнительных на общей территории. Но т.к. эти дополнительные сотки собраны в общий пул, то с покупкой участка приобретается доступ на 50-60 соток общей зоны.

При этом, со всех участков есть прямой выход на общую территорию. Т.е. детская площадка будет прямо под окнами, а не где-то там далеко. С детьми это очень удобно, говорю со знанием дела.

Для застройщика, это также выгодно, т.к. закрытую общую территорию кластера будут обустраивать сами жители и никаких претензий к девелоперу быть не может. Сравните с историями в других поселках с бесконечными спорами про посадки, качество газонов, детских площадок и скамеек.

В Дача 9-18 конечно не обошлось без перегибов с фантастическими фантазиями. Чего только стоит предложение жителям выбрать вариант арт-объекта на общественной территории. Один из которых был зимний сад с ядовитыми тропическими растениями. Сейчас про это не слышно и следов на сайте и в ФБ не осталось, но троллинг был зачетный.

3. Предлагаем "дефицитный" на Новой Риге формат загородных домов - современная дача

Маркетологи застройщика четко уловили, что на ближней Новой Риге есть только поселки с капитальными коттеджами.

Вы можете либо купить  каменный коттедж среди таких же каменных исполинов, либо СНТ. Таких предложений предостаточно, но небольшой и аккуратный дом в дачном стиле в организованном поселке поставить будет негде.

Для решения проблемы архитекторы поработали головой и выдали на гора визуальные проекты именно дачных домов в современном стиле. Можно спорить о вкусах, но о том что проекты удались и многим покупателям нравятся не стоит.

Есть конечно минусы.

Самый главный, который люди не замечают на картинках, архитекторы немного нарушают пропорции строения для лучшей внешности макета. В реальности, построить именно как на картинке часто невозможно. И это сильно может подпортить ощущение от фактически возведенных домов.

Что-то мне подсказывает, что именно такое происходит в Дача 9-18

Вроде бы одно и тоже, но крыша тоньше на порядок, уклон крыши меньше, и все выглядит как-то примитивнее.

Второе, многие участки проданы без подряда. Собственники могут строить что захотят. И кто гарантирует, что люди будут придерживаться общего архитектурного стиля? Я, вот, уверен на 100%, что шанхаю быть. Единственно, Региондевелопмент не стал смешивать кластеры. Готовые дома продаются в отдельных зонах. Так что любителям единого стиля лучше ориентироваться на кластеры с готовыми домами.

Успешный девелопер слова должен подтверждать делами 

Все вышесказанное касается удачных идей на бумаге.

Бесконечно продержаться только на словах продавцам поселка Дача 9-18 не удалось бы.

И здесь Региондевелопмент удивил меня второй раз.

Все что можно, они сделали за один сезон 2015 года. На моей памяти, это редкий случай столь оперативной стройки. Подобное видел только в Park Avenue от Villagio.

Что было сделано в поселке за сезон?

Пробурили скважину и построили водозаборный узел.

Разложили сети: ТП и подземный электрический кабель ко всем участкам, водопровод, газовая труба и ГРП.

Построили дороги по всей территории.

Провели межевание территории.

Даже обещанные дома умудрились начать строить.

В этой части Региондевелопмент конечно молодцы.

В поселке уже работает управляющая компания, которая будет обеспечивать охрану и обслуживание сетей и дорог.

Теперь все зависит только от покупателей и расторопности продавцов.

Собственно, это все, что мне показалось интересным в проекте Дача 9-18.

Перечислю еще разные мелочи на которые стоит обратить внимание при выборе дома и участка для покупки:

На что стоит обратить внимание в поселке Дача 9-18

1. К сожалению нет центральной канализация и ливневки

Поселок Дача 9-18 расположен на глинистых почвах на ровной площадке без заметного уклона. Фактически без искусственного стока, вода на этой местности будет стоять перманентно.

Но канализации нет, а это означает, либо емкости под откачку, либо ТОПазы с непонятной судьбой "очищенной" воды. Ее банально сливать некуда.

Это полбеды, ливневую воду из дренажной системы на участках будет девать тоже некуда. Сливать на дороги не получится, нет уклона.Я в Google+

Самое разумное решение с ливневкой - делать на общественной территории дождеприемники для полива газонов. С канализационными стоками все решения так себе, лучше всего делать емкости под откачку.

2.Управление кластером реализовано через кооператив, а не некоммерческое партнерство

При покупке участка деньги на коммуникации вы сдаете в виде взноса в кооператив, участником которого вскоре становитесь. Кооператив будет оплачивать услуги управляющей компании за пользование водой, дорогами. охрану и вывоз мусора.

Неприятная особенность кооператива в том, что по обязательствам кооператива вы отвечаете собственным имуществом. Т.е кто-то из соседей перестанет платить за коммуналку, в итоге вам придется делать это за свой счет и здесь без вариантов.

Почему не пошли по схеме создания ДНП не знаю. Но вступать в кооператив с незнакомыми людьми боязно.

3. Поселок к бизнес-классу имеют очень условное отношение

Как не определяй бизнес-класс, Дача 9-18 к нему отношения не имеет. Это добротный поселок эконом класса.

Посмотрите на те же дороги.

Реализован самый дешевый вариант. Бетонный бой, подушка из песка и асфальтная крошка. Ну такой бизнес-класс в кавычках.

Единственно, что на уровне бизнес-класса в Дача 9-18, - это сайт. Остальное добротный эконом, или комфорт-класс. Кому как больше нравится.

4. Оставшиеся участки менее интересные для продажи

Новорижское шоссе более чем шумное явление. А оставшиеся кластеры расположены существенно ближе к автостраде. Это может негативно сказаться на темпах реализации проекта.

Единственная надежда на то, что продавать будут уже не чистое поле, а освоенную территорию в понятном поселке.

5. Уже понятно, что часть обещаний выданных на старте продаж нереализуемы

Чтобы не быть голословным, предлагаю вам найти, где на генплане расположен пруд с лодочками, который явно обозначен на изначальном эскизе поселка.

Тоже касается велодорожек, спортивных площадок и т.п.

Смущает здесь не то, что не будет пруда, а то, что какие-то обещания и дальше могут быть аннулированы :)

Очень напоминает мне КП Английский квартал с его виртуальной общественной зоной и английским пабом на въезде.

6. Застройщик очень рационально расходует средства

Это важно, т.к. увеличивает шансы успешного завершения проекта.

Очень многие инвесторы в новорижские поселки погорели на излишней расточительности. Спрашивается, зачем строить административное здание под отдел продаж, или начинать поселок с капитального КПП и фундаментального забора.

Экономнее надо жить, тогда и проекты будут получаться.

У Дача 9-18 с этим все в порядке.Я в Google+

Официальный сайт поселка Дача 9-18

Здесь надо быть внимательным.

Региондевелопмент привлек для продаж Инком, и те сделали свое зеркало официального сайта. Сайт www.dacha-918.ru очень похож на основной.

Официальный сайт с самой актуальной информацией - это dacha918.ru, не перепутайте.

До середины лета была еще интересная страница поселка в FB www.facebook.com/dachalife918, но ведущих ее видимо из-за экономии уволили. Жаль, был очень приятный ресурс.

Вроде бы все.. Будут мысли, добавлю позже. Если есть замечания, комментируйте в фэйсбуке здесь.