Коттеджный поселок Онегино на Новорижском шоссе

ЕРИД

Начну с того, что съездить в КП Онегино меня подтолкнула информация о продающихся там таунхаусах. Утверждалось, что в  некогда закрытом клубном поселке покупателям предлагаются таунхаусы от 13 млн. руб. за 200 м2. Я в Google+

Вопросы вызвало некоторое несоответствие цен классу поселка. Все же 13 млн. руб. это уровень КП Покровский. Который, пускай и очень неплохой объект, но по местоположению и внутренней инфраструктуре никак не способный соперничать с КП Онегино.

Съездили и вот к каким выводам пришел:

Местоположение коттеджного поселка Онегино

Если вы хорошо знаете блок элитных коттеджных поселков на Новорижском шоссе в районе деревни Чесноково, а именно КП Монолит и Миллениум парк, то найти поселок Онегино не составит труда. Основной въезд на территорию (всего в поселке три КПП) расположен непосредственно напротив въезда в Миллениум парк.

КПП коттеджного поселка Онегино

О самом местоположении можно сказать только одно - очень перспективное. Самое главное тихо. Некоторое беспокойство могут доставлять подъездные дороги, но сравнивать их с автотрассами нет смысла. Активное движение по ним может быть только утром и вечером, когда люди уезжают/возвращаются с работы.

Дорога между КП Онегино и КП Миллениум парк

Сам поселок находится в центре достаточно успешно развивающейся территории коттеджной застройки. Окружение у Онегино достойное. Со стороны леса он граничит с КП Шервуд, с двух других сторон с КП Монолит и КП Миллениум парк. И только с одной стороны с СНТ Росинка, которое со временем неизбежно превратится в "неорганизованный" коттеджный поселок.

Важно и то, что вокруг отсутствуют свободные поля. И можно быть уверенным, «подарков» в виде складских терминалов или чего-то подобного в ближайшей окрестности не появится.

Территория коттеджного поселка Онегино

Коттеджный поселок Онегино занимает территорию в 41 гектар.

Если судить по старым снимкам из космоса, коттеджный поселок разместили на одном из бывших полей совхоза Рассвет.

Изначальный вид участка, на котором был построен КП Онегино

Из этих же фотографий следует, что поселок построен не на болоте, а самую низкую зону отвели под два внутренних озера.

Утверждение про естественное происхождение озер у коттеджного поселка Онегино, как видим, не соответствует действительности. Был овражек, его спланировали и запрудили.

Вся территория поселка - это земли ИЖС.

Кадастровая карта участка поселка Онегино

И интересно то, что озёра тоже земли ИЖС. Кто платит налог за 2,9 Га водной глади под ИЖС с кадастровой оценкой 61 млн. руб. вопрос :). Хотя, за собственное озеро на территории поселка должно быть не жалко.

Актуальный генплан коттеджного поселка Онегино

Пишу специально "актуальный", т.к. все что есть в интернете уже устаревшие версии.

В соответствии с актуальным генпланом в поселке Онегино предусмотрено 74 отдельностоящих домовладения и около 80 таунхаусов.

Актуальный генплан коттеджного поселка Онегино

Генплан поселка  формировался так, чтобы под коттеджи были выделены наиболее привлекательные участки в прилесной зоне и возле озёр. А маленькое озеро вообще сделано внутренним для четырех крупных домовладений.

Менее привлекательные участки ближе к дороге отведены под таунхаусы и объекты инфраструктуры.

Инфраструктура (школы, магазины, детсады и т.п.) коттеджного поселка Онегино

Для понимания перспектив развития внутренней инфраструктуры поселка стоит сравнить актуальный генплан с одной из старых версий, которые размещены на всевозможных версиях официального сайта поселка.

Из прямого сравнения следует, что инфраструктурой поселка озаботились относительно недавно и планов по ее развитию нарисовали немало. В случае полной их реализации Онегино станет одним из центров активности в округе.

Сложно сказать, будет ли всё из «веселых картинок» построено. Однако, часть проектов уже реализуется силами сторонних инвесторов, и не только на бумаге:

Построен детский сад в поселке Онегино. Он начнет работать осенью 2014 года. Сейчас идет переезд из старого арендованного помещения в поселке Бенилюкс.

Детский сад в поселке Онегино на Новорижском шоссе

Строится школа для учеников начальных классов. В школе планируется 120 мест. Стройка ведется активно и такими темпами ее введут в строй в следующем году.

Школа в коттеджном поселке Онегино на 120 учеников

Оба заведения позиционируются как сильно элитарные с преимущественным обучением на английском языке. Утверждают, что это полезно для детей и их развития.

Еще в поселке функционирует центр развития Капля. Расположен центр в одном из таунхаусов поселка Онегино.

Центр развития для детей "Капля" в Онегино

Строительство всех остальных «бонусов», особенно торгового центра, вызывает сомнения. Уж больно ограниченный потенциальный трафик будет у этих заведений.

По крайней мере, стремительно развивающаяся торгово-развлекательная инфраструктура на Новорижском шоссе, делает эти проекты достаточно рискованными затеями. Хотя, все конечно зависит от конкретного исполнителя.

И конечно нельзя обойти вниманием отлично обустроенное озеро. И прогуляться есть где, и искупаться.

Озеро на территории поселка Онегино

Коттеджи и таунхаусы в поселке Онегино. Что предлагается на продажу

В коттеджном поселке Онегино покупателям предлагают все возможные варианты приобретения загородной недвижимости.

Можно купить готовый дом, таунхаус или участок. При этом участок можно купить как с подрядом, так и без. По некоторым участкам возможно межевание и выкуп только половины. Но по этой опции необходимо смотреть конкретный вариант.

С готовыми домами и таунхаусами история довольно запутанная.

В поселке некий внешний инвестор свое время выкупил большое количество земли, и теперь самостоятельно строит и продает дома и таунхаусы. При этом, ориентируясь на запросы рынка, строит более бюджетные варианты, чем основной застройщик в Онегино: меньшей площади на более маленьких участках. Тоже касается и таунхаусов.

Фактически можно говорить о двух разных застройщиках в одном и том же коттеджном поселке Онегино и совершенно различающихся домах, предлагаемых для покупателей.

Дома и таунхаусы основного застройщика КП Онегино

В случае основного застройщика, это большие дома по 350-700 м2 в стиле модерн на участках по 25-40 соток. Мне практически все дома понравились.

Каких-то уродцев безвкусных не увидел. Были конечно пара-тройка строений без фантазии, но в общей массе очень и очень интересно выглядят.

В старом Онегино есть ощущение единого стиля, при том, что все дома разные и не похожи друг на друга.

Таунхаусы несколько более простые, но тоже выглядят достойно.

Пример таунхаусов в коттеджном поселке Онегино

Объекты построены достаточно давно, но сохранились для своего возраста неплохо. Количество внешних дефектов минимальное.

Из замечаний есть только одно существенное, на которое стоит обязательно обратить внимание при покупке дома в коттеджном поселке Онегино. Это - технология по которой построены дома.

Вот так строилось большинство домов в КП Онегино

Все коттеджи и таунхаусы, которые удалось посмотреть, построены по технологии несъемной опалубки с использованием пенополистирола.

Дома конечно должны быть теплыми, но пенополистирол изнутри дома я бы обязательно выскреб до основания. Благо, монолитная конструкция дома это позволяет.

Для покупателей это значит, что лучше выбирать таунхаусы или дома без какой-либо внутренней отделки. Удаляете пенополистирол с внутренних стен, возможно дополнительно утепляете изнутри более экологичными и пожаробезопасными материалами и только после этого приступаете к отделочным работам.

Дома и таунхаусы без внутренней отделки в продаже пока есть :)

Внутри одного из таунов - вся стена покрыта пенополистиролом

В коттеджах обратил бы еще внимание на цокольные этажи, есть подозрение, что вода в них бывает. В таунах цокольных этажей нет, а вместе с ними и проблем с грунтовыми водами.

Цены на дома и таунхаусы в старой части КП Онегино на Новорижском шоссе

Цены на таунхаусы и дома привязаны к доллару.

Таунхаусы в зависимости от площади и наличия внутренней отделки стоят от 518 тыс. $ до 590 тыс. $.

Обратите внимание на то, что все таунхаусы имеют индивидуальную планировку, хотя и объединены в блоки с одинаковыми названиями проектов Lenskiy и Pushkin.

На дома в коттеджном поселке Онегино цены различаются очень сильно. Большинство домовладений стоит в диапазоне 1,2 - 1,9 млн $, но есть и эксклюзивные предложения с совсем уж эксклюзивной ценой.

Если решите покупать, то будьте готовы к достаточно длительной процедуре согласования сделки, т.к. все объекты внесены в закрытый паевый фонд, а продажа в этом случае предполагает достаточно длительную процедуру.

Дома и таунхаусы второго застройщика в КП Онегино

Таунхаусы новой застройки сильно отличаются от прежнего Онегино. У них даже название другое - квартал Татьянино.

3D с сайта квартала Татьянино

В целом, решение нового инвестора строить небольшие по площади дома на маленьких участках - очевидно верное. На рынке загородной недвижимости сейчас востребованы дома разумной площади и стоимости.

Но, что вызывает вопросы, так это выбор очень простого оформления фасадов, подходящего для поселков эконом класса и совершенно не соответствующего стилю основной застройки. Это как в упряжку из скакунов поставить породистого быка. Вроде и то и то порода, но вместе - ну никак не стыкуются.

Строящаяся очередь таунхаусов в КП Онегино

Выбор простенького оформления фасадов, без сомнения, отрицательно скажется на привлекательности всего поселка и таунхаусов в том числе. Все же красота и гармония стоят денег, и не стоит так легко уничтожать явное преимущество. Надеюсь, хоть дома будут строить симпатичные, а не унылые коробки желто-коричневого цвета.

А так, объекты очень интересные. Цены на таунхаусы, как оказалось в итоге, все же выше чем 13 млн. руб. Минимальная стоимость при курсе 34 составляет 14,9 млн. руб. за 203 м2, что несколько больше 13.

И вот еще, при покупке таунхауса стоит сразу уточнить, что вы приобретаете. Если судить по публичной кадастровой карте, то в новой серии продаются апартаменты в многоквартирном доме. Если основной застройщик выделил отдельныйучасток под каждый таунхаус, то здесь строится по 4 таунхауса на одном участке.

Участки под строительство таунхаусов в КП Онегино

Конечно ошибка в публичной карте возможна, либо межевание еще не завершено и разрешения на строительство только согласовываются. Но вы проверьте...

Участки в коттеджном поселке Онегино

В продаже довольно много свободных участков. Есть как в середине поселка, так и в прилесной зоне.

Участок в прилесной зоне в КП Онегино

Площадь участков 30-50 соток. По некоторым возможно межевание и покупка только части.

Стоимость участков 35-50 тыс. $ за сотку.

При выборе прилесных участков проверьте межевое дело, есть несколько объектов с пересекающимися границами. Все же цена за сотку приличная и переплачивать за чужое неразумно.

3D тур по коттеджному поселку

Инженерные сети, коммуналка и управляющая компания в КП Онегино

С сетями в поселке все вроде бы обычно. Все центральные коммуникации.

По электричеству есть три собственные ТП, связанные в единую систему. Газ. Вода. Канализация. Сети основной девелопер разумно оставил себе, выведя имущество на отдельное ООО.

Структура управления в поселке примерно следующая:

1. Есть одно общее на всех некоммерческое партнерство жителей поселка.

2. НП нанимает для администрирования поселка Управляющую компанию.

3. Для гарантии своих интересов в поселке основной девелопер вывел все инженерные коммуникации на отдельное ООО, которое предоставляет услуги НП.

Размер коммуналки следующий:

- с таунхаусов 700 р/сотка + 50 руб. м2 площади

- с домов 700 р/сотки + 48 руб. м2 площади -> сравнить "коммуналку" с соседними поселками

Из положительных моментов, собственник основного застройщика живет в поселке, а значит управляющая компания должна быть в тонусе. С первого взгляда все вроде так и есть.

Сайты отделов продаж коттеджного поселка Онегино

С представленностью отделов продаж поселка в интернете все запутано. Для начала отделов два,  а соответственно два сайта для вопросов.

Кроме того, сделано великое множество сайтов реэлторов, а возможно и предыдущих продавцов.

Насколько я смог разобраться, сайт основного застройщика и одновременно администрации поселка www.onegino.ru На сайте указаны два телефона, основной тот, по которому можно спрашивать о таунхаусах :)

Сайт квартала Татьянино имеет странное доменное имя tatyanino.poselok-onegino.ru. В принципе это тоже сайт реэлторов, но они эксклюзивные продавцы Татьянино. По этой причине правильно считать именно этот адрес сайтом квартала Татьянино в коттеджном поселке Онегино.

Как проехать к коттеджному поселку Онегино на Новорижском шоссе

Если вы едете из Москвы, то заехать в Онегино удобнее всего непосредственно с Новорижского шоссе через съезд на Чесноково. Если из области, ближе будет через Агаларовскую эстакаду в районе 23 км.

На этом, про коттеджный поселок Онегино вроде бы все..