ЕРИД

1. Поселок расположен в районе Кострово, что не так чтобы близко от Москвы

Находится КП в районе развязки Кострово-Мансурово, это 50-й км Новорижского шоссе, если считать от МКАДа.

Нас интересует правая сторона по движению из Москвы - территория между Новорижским шоссе и Волоколамкой.

Проезжаете деревню Новодарьино и Кострово. В Кострово кстати располагается вся необходимая для жизни инфраструктура.

Дальше по движению находится деревня Леоново, и здесь вас ждёт поворот налево.

Пропустить  его очень сложно, так как прямо на повороте стоит двухэтажный  КПП с надписью большими буквами НОВОЛЕОНОВО.

С учетом дороги от шоссе до КПП поселка итоговое расстояние от МКАД составляет 56 км.

В качестве дополнительного ориентира можно использовать КП Истринские усадьбы. Он располагается по правую руку, с другой стороны дороги напротив КПП Новолеоново.

2. Основной недостаток посёлка - территория вытянута вдоль довольно активной дороги

Прежде чем переходить к описанию территории посёлка, хотел обратить внимание на один существенный недостаток, который стоит учитывать при выборе объектов в Новолеоново.

Близость части территории к автодороге через Кострово. Шум от проезжающих автомобилей существенный.

Застройщик постарался решить эту проблему за счет шумозащитного забора.

Также, к его чести, не продавал участки вдоль внешней границы, а расположил там общественные и прогулочные зоны.

Все это заметно снижает шумовую нагрузку на придомовых участках. Но тем не менее стоит про наличие дороги помнить при выборе объекта для покупки.

3. Территорию поселка можно условно разделить на "Парковую" и "Полевую" части

Когда первые разы приезжал, здесь была стройка: поле, какие-то заборы временные строительные и разведённые дороги с фонарями. И было явное визуальное разделение: такая зона около въезда "Полевая" и вдали "Парковая".

Так и запомнил, что есть "Парковая" часть, которая всегда была интересной для приобретения земли, а есть "Полевая" со стройками.

Но сейчас, если вы приедете в посёлок, у вас такого разделения не произойдёт. Вы увидите единообразную застройку с лесными деревьями в дальней от дороги части поселка.

Лет 6-7 назад это выглядело по-другому, было явное поле со стройкой и парк, в котором обустроены дороги и тротуары.

Сейчас же  Парковая зона не стала менее красивой, но приобрела вид более урбанистический - меньше зелени, но больше строений.

4. Главный бонус поселка - лучшая в бизнес-классе прогулочная зона

Отдельно стоит указать на прогулочную зону посёлка с площадками для занятия спортом и отдыха, которая находится в Парковой зоне. Это основная достопримечательность Новолеоново, которая разительно отличает его от большинства поселков на Новой Риге.

Располагается она в нижней части парка. Как бы за холмом.

Ведёт туда проход по одной из двух многоярусных лестниц. Внизу эта территория соединена благоустроенными дорожками между деревьев со скамейками и освещением, а часть проложена по подвесными мосткам.

По этим мосткам можно выйти к любой из двух лестниц, что позволяет придумывать замкнутые маршруты для прогулок. Это очень удобно для прогулки со знакомыми и гостями, да и собственной медитации.

Мостки называются висящими,  потому что установлены на бетонные опоры. Сделано это, чтобы ручей, который разливается в паводок, не был помехой для прогулок.

По мосткам можно выйти к зоне барбекю, где обустроены отдельные места сразу для четырёх компаний.

Сделаны они на отлично: с электричеством, освещением, навесами, установлены столы и стулья. Для общего пользования также установлено оборудование для приготовления шашлыка, есть всё необходимое: мангал, кочерга и мусорный бак.

Таких мест оборудовано 4, что точно гарантирует, что четыре компании в самый сезон смогут там разместиться и не будут мешает друг другу.

Вообще первый раз такое вижу, и в неком даже восхищении. Вообще ощущение, что вся инфраструктура в зоне отдыха в Новолеоново несколько избыточна. Две спортивные площадки в одном месте, четыре барбекю. Полной загрузки не случалось наверное ни разу за всё время существования посёлка.

5. Новолеоново граничит с кп Берендеевка, но прохода между посёлками нет

Еще обратил внимание, что Новолеоново граничит с интересным клубным поселком Берендеевка. Это дает некие гарантии безопасного нахождения в зоне отдыха. По сути, дальнюю границу охраняет охраняемый коттеджный посёлок.

Но видимо можно было сделать интереснее. Дело в том. что у Берендеевки тоже своя зона отдых с этой стороны, и она интересная. Но проходов нет, поэтому каждый сижит в своей части поселка. Нвоолеоново со спортивными площадками. а Берендеевка с прудом.

6. В поселке преобладают двухэтажные дома, при том что участки большие

Несколько слов хотел сказать по застройке коттеджного посёлка.

Когда ходил по посёлку, внимательно присматривался к домам. Какие построены, в каком стиле, размеры и вот что получается:

- Дома где-то площадью 250-400 м2.

- В основном это двухэтажные строения, что логично, так посёлок застроил период, когда одноэтажники практически никто рассматривать не хотел и не слышал о таких.

- Чем ближе к Парковой зоне посёлка, тем большего размера дома встречаются. Это не значит, что зависимость однозначная. Есть и в "полевой" зоне свои авианосцы. Причина такого тоже понятна. В Парковой зоне участки больше, земля была дороже и люди собственники ориентировались сразу на некий усадебный стиль. Большие участки с лесными деревьями и дома соответствующих размеров. Ну наверное метров от 400 в основном и больше там до тысячи явно присутствуют объекты вот исходите из этого ориентируйтесь что такое.

7. Вокруг поселка все на много скучнее, прогуляться наружу будет проблематично

Рассказал про плюсы поселка, теперь можно со спокойной душой кинуть камень в карму посёлка.

Близлежащей территории у посёлка так себе, пойти погулять будет некуда.

Как я уже поминал с обратной стороны Новолеоново примыкает КП Берендеевка. Территории поселков не связаны, соответственно туда пройти и погулять там не сможете.

С правой стороны посёлок окружает вот такие буераки туда пойти погулять конечно можно, только непонятно зачем и как надо для этого быть одетым.

С левой стороны, как мы уже упоминали построен шумозащитный забор вдоль всей дороги. И выйти за границы поселка будет очень некомфортно.

А напротив находится КП Истринские усадьбы, туда тоже можно пойти и проехать на велосипеде и погулять невозможно.

напротив холмы

Вообще такая история часто встречается для посёлков ближнего Подмосковья, а как показывает наш конкретный случай, уже и не ближнего.

Оценивая дома и участки рекомендую обращать внимание на то, где вы сможете гулять, ходить и как организована территория внутри и во вне. Это важно для дальнейшей комфортной жизни в загородном доме.

8. В поселке все коммуникации при разумных платежах за обслуживание

В завершение хотелось несколько слов сказать про инженерию посёлка и управляющую компанию.

Все дороги в посёлке асфальтированы. Везде сделаны бордюры, установлены достаточно качественно. Но время идёт, асфальт скоро придётся ремонтировать и жителям посёлка стоит быть готовым, что года через три придётся делать целевой сбор на эти цели.

Сейчас платежи в районе 508 руб сотки (осень 2023 г.). Они явно не покрывают обновление инфраструктуры столь разнообразной и недешевой для посёлка. Видимо позволяет только-только поддерживать, соответственно будут целевые сборы.

Вроде бы все. Постарался быть кратким и отразить основные моменты подмеченные.

Видео обзор по следам поездки на Ютьюбе

По результатам поездки сделал коротки видеобзор. если читать не любите - можете послушать и посмотреть.