ЕРИД

Пойду сразу по основным моментам, которые для себя отметил.

комм. Если у кого есть что добавить, обязательно пишите в ТГ-канале комментарии, буду очень признателен.

1. Застройщик компания СтройКонсалтинг (СК), они же и владельцы земли

Раньше про строительную компанию "СтройКонсалтинг" не слышал.

Есть ощущение, что это некий строительный подрядчик, который хорошо заработал на росте спроса на недвижимость в пандемию, и теперь через проект с поселком пробует закрепить успех и обеспечить загрузку имеющихся строительных мощностей. Возможно для столь масштабного проекта привлекли еще и  соинвесторов, но могу ошибаться.

комм. Поиск дает подрядчика по строительству многоэтажных домов, у которого в портфеле есть ЖК Изумрудный в г. Красногорск. Но запросто может быть и другая компания.

Со слов менеджеров офиса продаж земля под проект была приобретена несколькими наделами у разных собственников. Компания консолидировала блок участков  и запустила на этой базе проект посёлка.

Из этого следует, что ЛЁС.рф не проект землевладельца, у которого по случаю завалялась земля, а чистый ленд-девелопмент с заметными и уже реализованными затратами в покупку земли.

2. Расположение поселка позволяет рассчитывать на работающих в Москве покупателей

Находится поселок за ЦКАД на первом съезде с Новой Риги в сторону Истры (я обычно этот съезд ассоциирую с кп Светлогорье).

По расстоянию это 43 км, что позволяет достаточно безболезненно использовать дом для постоянного проживания и на постоянной основе ездить в Москву. Тот же кп Новорижский или кп Британика не на много ближе.

С точки зрения пробок место практически идеальное. Конечно бывают  в воскресение вечером очереди на выезде на автостраду, но тогда и по Новой Риге не разгонишься.

3. Относительно шума ситуация не выдающаяся

Что я имею ввиду. Главная проблема шум от проезжающего автотранспорта и спецтехники.

Территория поселка вытянута вдоль дороги.

Дорога хоть и местного значения, но движение по ней достаточно интенсивное. А значит шумно с утра до вечера.

Для покупки стоит рассматривать участки дальние от дороги, они заметно выигрывают по шуму.

Ожидаемо, в цене на землю этот факт уже учтен. Дальние участки дороже на 50% (450 и 650 тыс. руб.)

... окружение тоже не блещет

Окружение у поселка так себе. У меня эта зона всегда оставляла ощущение какой-то заброшенной территории.

Рядом склады, бетоносмесительный узел, стоянка стройтехники, которые не добавляют привлекательности местности. Желания вырваться за периметр на велосипеде или пойти погулять с собакой может и не возникнуть.

Застройщик правда обещает парк с дальней от дороги стороны, но это как пойдет.

Также справедливости ради надо отметить, что сам поселок и строительство спа центра около КПП положительно скажется на окружении. Это тоже стоит учитывать.

4. Инфраструктура в ближайшей округе уже доросла до этих мест и необходимости ехать в Истру или Покровское за покупками особой нет

Еще года три назад, когда ездил в Котово, найти приличный магазин в этой округе было невозможно. Приходилось закупаться заранее.

Сейчас ситуация на много лучше. Благодаря экспансии Мираторгов и Перекрестков массово появились островки жизни.

Кроме того, и застройщик намерен сделать подобный островок жизни с фитнесс центром и коммерцией около КПП. Что получится по итогу непонятно, но что-то точно будет.

5. Территория поселка ЛЁС.рф достаточно ровная, каких-то проблем с перепадами возникнуть не должно

Присутствует небольшой уклон  вдоль дороги, но он визуально не очень существенный.

А если верить карте высот - всего 4 метра на всю территорию.

6. Генплан поселка без каких-то изысков, но вполне функциональный

Территория нарезана продольными линиями (три полосы участков)

Первая и вторая линии от дороги состоят из блоков участков на две подъездные дороги. У вас в будущем будет три соседа. Прилесная полоса - соседи справа и слева.

Размеры участков должны покупателям понравиться - большинство 10-12 соток. Самый востребованный размер.

Дальняя от дороги прилесная часть нарезана еще крупнее - по 18 соток. тоже свои ценители есть.

Т.к. участки большие, каких-то специальных мыслей по выбору нет. Спокойно поставите дом и на все остальное с запасом останется.

7. Продают участки только с подрядом

Участки можно купить только с подрядом.

Оно и ожидаемо. Стоимость земли, обустройство территории и разведение всех сетей дорогое удовольствие. При это заявляемые цены пока явно не дают заработать.

В таких условиях бизнес возможен только на стройке.

Строит сама компания СК.

Схема продажи - ПДКП с последующим оформлением основного ДКП на дом и участок.

Схема ПДКП (предварительный договор купли-продажи) позволяет застройщику исключить подписание договора подряда на строительство и потенциальной головомойки от покупателя.

Сотка примерно 450-650 тыс. руб, в зависимости от удаленности от дороги (данные на конец июля 2022 г.). Цены обязательно уточняйте в Отделе продаж!

8. кп ЛЁС.рф - это еще один потенциальный поселок с барнхаусами

Все эти разновидности барнхаусов начинают малость надоедать, если честно.

Снова барны и снова все в черном.

Не перестаю удивляться тяге народа к серому и черному. Поздней осенью тоску будут наводить по полной.

Но это сейчас модно и строителям вариантов не следовать моде нет.

Предлагаемые проекты не из дешевых, достаточно интересные. Не ДубльДома каркасные.

Пока на сайте три проекта. Что-то мне подсказывает, если вы будете понастойчивей и конструктивны, то и вариант отличный от приведенных на сайте согласятся построить.

9. По инженерии обещают весь пакет  (газ, вода, канализация центральная, электричество, интернет)

Дороги пока выложены плитами. Можно ожидать, что позже сверху покроют асфальтом и будет такая дорога в прямоугольнички.

По сетя из интересного - канализация вроде бы не поселковая. а в очистные внешние в районе д. Котово врезаются.

По порядку подключения 

10. Важный момент со статусом земли - пока это не ИЖС и не размежевано все (на июль 2022 г.)

Как видно на кадастре под поселок отведено три участка, и возможно кусок узкой полосы.

Общая площадь 13,6 Га.

Все три участка сельхозка.

Со слов продажников - документы на изменение статуса в Истринской администрации, ждут общественных слушаний в сентябре.

После этого будет межевание и можно уже продавать не по ПДКП.

До изменения статуса земли, действовала скидка на приобретение при условии 100% предоплаты.

11. Конкуренты

Никогда раньше в отзывах не писал о конкурентах. но похоже это упущение. Мнение по этой теме читателям будет полезно. В следующих отзывать этот раздел станет стандартом.

На мой взгляд отделу продаж ЛЁС.рф будет не так то просто.

Дома не дешевые строят. Каких-то супер преимуществ природных нет.

Но проект вполне конкурентный и бороться будут в первую очередь с кп Pavlovo House (там и озеро и в два раза ближе к Москве).

Еще кп Светлогорье и Подмосковные просторы с вторичными продажами (рядом и все готово).

Из первичных продаж видимо кп Давыдово и Британика (сравнимые расстояния и заметно более продвинутая стадия строительства).

Это основные на Новой Риге.

Можно добавить для сравнения еще Mart House 2 и Foxford на Киевке, как мне кажется.

Вроде бы все, что заметил

Если есть что дополнить, хотите спросить мнение участников рынка, пишите в группу обсуждения в ТГ и смотрите посты в канале @novayriga_info по хэштегу #кпМартХаус