Сколько стоит содержание загородного дома: от чего зависит уровень обязательной оплаты в коттеджном поселке

Неоднократно слышал от покупателей два  утверждения о размере платежей в поселке:

- В небольших поселках оплата выше, т.к. смета затрат у всех поселков примерно одинаковая, а собственников меньше.

- Чем более развитая инфраструктура в поселке, тем больше приходится платить.

Оба утверждения основаны на простой логике, и звучат достаточно правдоподобно. Однако реальная практика показывает, что никакой такой зависимости нет. А размер платежей определяется в большинстве случаев совершенно другими факторами, кстати тоже очень логичными:

1. Управление поселком - это бизнес или жители финансируют по фактической смете

На мой взгляд, это ключевой фактор, который определяет сколько стоит содержание дома в поселке.

Любой бизнес предполагает прибыль. Норма прибыли в сфере управления коттеджным поселком  может быть очень приличной, т.к. услуги достаточно сложно стандартизировать, потребители в большинстве своем люди платежеспособные и отказаться от услуг поселка фактически не могут.

Как следствие, в больших поселках платежи выше. Ведь, управление такими объектами очень приличный бизнес и девелоперы стараются оставить его за собой.

пример: В коттеджном поселке Княжье озеро 550 участков, что очень не мало. Средний уровень платы - 30 тыс руб с участка. В тоже время, в соседнем поселке Кедры, который существенно меньше (50 участков), уровень оплаты составляет 16 тыс руб. При этом, инфраструктура внутри поселков конечно различается, но не на столько же.

Территория коттеджного поселка Кедры

2. На какой стадии строительства находится коттеджный поселок: чем меньше построено и продано, тем меньше плата

Девелоперы отлично осведомлены, что многие покупатели при выборе дома для покупки ориентируются на размер коммуналки. В связи с этим, для стимулирования продаж на период строительства занижают размер платежей. Все же основной доход - продажа домов, а эксплуатация - это будущее.

По мере завершения поселка, плательщиков становится больше, а доходы от продажи меньше. Вот тут и наступает время приведения коммунальных платежей в соответствие с требованиями бизнеса.

Так что, приобретая дом у застройщика внимательно прочитайте договор на оказание услуг в части возможности и порядка повышения платы за обслуживание.

пример: В поселке таунхаусов Покровский 257 таунхаусов. Весной 2014 года собственникам объявили, что поселок сдан в эксплуатацию и плата увеличена с 5,4 тыс руб до 12 тыс руб. с участка. И что примечательно, управляющая компания не забыла проиндексировать оплату на максимальные 10% в точности в соответствии с договором. Итог - 13 200 с тауна. Ждем следующего года :)

Поселок таунхаусов Покровский лето 2013 г

Кроме того, на время стройки девелопер имеет возможность "скрыто" субсидировать управляющую компанию, предоставляя технику и рабочую силу. Да и требования к качеству услуг ниже - стройка, чего вы хотите.

3. Какие расходы покрываются обязательным платежом

Вопрос в том, что покрывает платеж, а что будет за отдельную плату.

Для сравнения, в коттеджных поселках Усадьба Аносино и Старая Рига есть генераторы на случай отключения. Однако, в Старой Риге подключение к генератору и его содержание входит в обязательный платеж, а в Усадьбе Аносино - это отдельная услуга за очень ощутимые деньги.

Генератор на случай отключений в КП Старая Рига

Почему не стоит путать с инфраструктурой поселка? Инфраструктура  в поселках на ближней Новой Риге приблизительно схожая. В некоторых местах бывает общий пруд или озеро, видеонаблюдение по периметру и еще что-то по мелочам. Но в целом все одинаковое (уборка, охрана на КПП, вывоз мусора, освещение, содержание ВЗУ и канализации). Все остальные остальное - за отдельную плату.

В том же КП Кембридж возможно будет построена школа. Но она очевидно будет платная, и в чем тогда прикол ??? Почему от этого должна быть выше коммуналка? И так, более менее везде. Мест, где школа или детский сад включены в плату за управление поселком я не встречал. Рестораны или спортклубы только для жителей поселка рано или поздно закрывались. Все...

Внимательно читайте в договоре, что получите от застройщика за обязательные 15-20 тыс руб в месяц.

Данные по размеру коммунальных платежей в коттеджных поселках Новой Риги

*данные на начало 2014 г., размер оплаты изменяется со временем, актуальные данные обязательно уточняйте у застройщика

На этом с вопросом Сколько стоит содержание дома на Новой Риге? пока все...Я в Google+