Давайте по стандартной схеме от общего к частностям.

На что стоит обратить внимание при покупке дома или участка в КП Рождествено:

1. КП Рождествено, хотя и позиционируется как новорижский посёлок, по факту относится к зоне притяжения Волоколамского шоссе

Посёлок расположен на расстоянии 31 км от МКАД.

Однако это про маршрут по Волоколамскому шоссе, а если ехать по Новорижскому, то расстояние вырастает до 50 км.

Кроме того, на пересечении ЦКАД и Волоколамского шоссе стоит светофор и там часто случаются пробки.

Так что разговоры о "новорижском кп Рождествено" скорее прием из области маркетинга, а не картографии и навигации.

Но есть нюансы.☝️

Ситуация с дорогой к КП Рождествено может измениться кардинально, и посёлок в один момент станет новорижским.

Дело в том, что все ближе старт проекта по строительству новой автодороги Зеленоград - М9 Балтия с возведением моста через р. Истра.

После этого, расстояние до посёлка от МКАД по Новой Риге сократится до 30 км, а Кп Рождествено будет ближе к Москве чем те же Светлогорье или Британика.

Проектирование дороги еще не начато. Споры вокруг маршрута и точной ее трассировки не утихают уже пару лет.

Периодически появляются заявления об отмене строительства, но на данный момент проект постепенно продвигается и вроде бы выходит на начало проектирования.

Но посмотрим.

Хотите отслеживать новости о дороге – подписывайтесь на ТГ-канал novayriga.info

В дополнение к этому будет:

- построена эстакада через ж/д пути Рижского направления

- проведена реконструкция перекрестка Волоколамского шоссе и ЦКАД (2022 г. начало - 2023 г. окончание строительства).

Все это должно существенно улучшить транспортную доступность района Рождествено со стороны новорижского шоссе.

2. Расположен посёлок в достаточно тихой зоне

В Рождествено самолеты не летают, не едут поезда.. Тихо.

Единственным ощутимым источником шума может стать в будущем уже упомянутая новая дорога Снегири - М9 Балтия.

Если ее проведут по заявляемому маршруту, то шум будет заметным у домов первой линии (отмечены красной зоной).

В зоне новой застройки барнхаузами воздействие шумовое будет минимальным - расстояние и ландшафт в помощь.

3. Окружение у посёлка ближе к природе, чем городской жизни

Если смотреть на сайт кп Рождествено от Insly, то может показаться что посёлок прям в центре цивилизации.

Я бы так не сказал. Есть ТЦ Снегири на Волоколамке и все.

Также рядом пансионат Снегири – довольно известное заведение, но как его использовать в жизни в загородном доме не знаю.

В целом минимальный набор (хлеб&соль, выпить, закусить и аптека) есть, но хотелось бы больше.

4. Посёлок состоит из 3-х принципиально различных зон застройки

Если сегодня пройти по территории кп Рождествено, то сможете попасть в три принципиально отличающиеся зоны:

(1) дорогая застройка в едином стиле (застройщик YIT);

(2) территория участков без подряда (застройщик – САМ СЕБЕ РЕЖИССЕР)

(3) новое строительство - барнхаусы (застройщик Insly).

Постарался разметить зоны на первом генплане поселка.

Это 3д макет посёлка, как он виделся изначально проектировщикам и продавцам в YIT.

На нем хорошо заметно отличие сегодняшнего посёлка от того что планировалось.

Давайте рассмотрим каждую зону по отдельности:

- Зона 1 – посёлок бизнес класса с большими домами в едином стиле (застройщик YIT)

Изначально проект строительства посёлка был запущен компанией YIT в 2005-06 гг. – это период активной экспансии компании в Подмосковье.

YIT специализировалась в первую очередь на многоэтажном строительстве, но и проекты малоэтажной застройки у нее тоже были (кп Рождествено и таунхаусы Прохорово-Голицыно).

прим. YiT осенью 2021 г. полностью вышла с рынка РФ, продав оставшиеся проекты компании Glorax

Проект КП Рождествено изначально предполагался масштабный:

Площадь поселка 34 га. Жилая застройка 25,7га. Улицы 5,7га. Зеленые насаждения 3,9га.

Всего в поселке рассчитывали построить 138 коттеджей 9 типов (Всего 70 324 м2 жилой площади).

Из общественных зон - Детский сад и Торговый центр.

Планов было много, однако кризисы 2008 год, а потом и 2014 г., многое "поправили".

К 2012 г. было построено 48 домовладений, из которых продано 25.

Часть объектов инфраструктуры так и не были построены.

Можете сами сравнить 3д модель поселка и то, что сегодня построено.

Справедливости ради надо отметить, что кп Рождествено не какое-то исключение. Таких проектов, которые сломались об падение рынка после 2008 г., много, некоторые вообще перестали существовать. Здесь хоть смогли как-то довести проект до логического конца, хотя и не во всем удачного. По крайней мере сильно недовольные покупатели есть.

В итоге проект из поселка на 34 Га фактически сократился в два раза.

В соответствии с первоначальным планом застроили центральную зону + часть дальних прилесных участков, и потом с большими трудностями их распродавали.

Для понимания масштаба проблем с которыми в 2017-18 г. столкнулись девелоперы посёлков с большими домами и участками, нашел старый прайс-лист Рождествено.

Посмотрите на цены. по которым продавали, и это без возможных скидок. Сравните с сегодняшними ценами на барнхаузы в новой застройке.

И это были ГОТОВЫЕ ДОМА на больших обустроенных участках, а не коробки на 5 сотках.

Закончили продажи, если не ошибаюсь, к 2017-18 году.

Сейчас ЗОНА 1 - это благоустроенная территория с красивыми участками.

Фото одного из домов даже себе на аватарку в Телеграмме поставил.

P.S. Поправили, именно этот дом строили сами собственники.

Расписывать дороги и заборы не буду, все видно на фото.

Порадовал единый стиль у газонов перед домами. Не удивлюсь, если их создавал один и тот же подрядчик.

Весной смотрелось очень красиво.

По поводу внешнего вида Центральной зоны со мной могут поспорить и указать, что вы не все показываете, и в центральной части есть свои помойки.

Может быть, вот такое место просто не пошел и не стал исследовать его.

- Зона-2 - Участки без подряда (Сам Себе Режиссер)

Эта часть посёлка изначально была включена в центральную зону застройки.

Хотели все сделать в едином стиле, но не сложилось ?

Построенные дома продавались совсем плохо, строить еще не имело никакого смысла.

Но коммуникации, периметр и дороги были уже сделаны.

Долгие старания найти решение не дали ничего. В итоге распродали как участки без подряда. Хоть какие-то деньги вернули.

И уже новые собственники начали возводить дома по своему выбору и усмотрению. Многие построились и продали свои объекты.

Пример такого объекта (дома проданы в 2020-21 гг.)

Все ожидаемо проще, чем в центральной зоне. Часть домов каркасные.

В общем стандартный поселок без подряда.

Но это лучше, чем поле с плитами и заросшими участками.

Хотя в моменте все может выглядеть не особо презентабельно.

В дополнение еще хотел отметить одну деталь, про которую не стоит забывать при выборе участка или дома для покупки в этой части поселка.

Это общий уклон у территории. Уклон заметен как вдоль дорог, так и поперек.

Закладывайте в будущую смету сразу строительство подпорных стен, завоз грунта для планировки участка.

И обращайте внимание на направление уклона, а то после больших дождей может быть как с этим домом.

- Зона 3 Новая застройка барнхаузами компании (застройщик Insly)

Это третья часть изначального большого проекта.

Она самая дальняя от КПП и отделена от центральной части поселка небольшим "перешейком.

И если участки УБП во второй зоне выглядят странно, то зона 3 выглядит естественно.

Как если бы два поселка решили сделать единый периметр.

Что интересно, эта территория тоже состоит из двух частей.

YIT успел реализовать прилесные участки вдоль границы поселка. И они уже в 2020-м году были частично застроены.

А вот центральную часть получили под девелопмент новые инвесторы - компания Insly.

Я бы вообще назвал эту часть - РОЖДЕСТВЕНО Insly! Иначе не сразу понимаешь, о чем речь.

Шучу конечно, какая разница. как он называется. Через 4-5 лет, это будет просто село Рождествено без приставки коттеджный посёлок. Вообще тема с юридической фиксацией понятия коттеджный посёлок интересная. Постепенно буду выкладывать с ТГ-канале своё понимание проблемы.

Это не первый проект по строительству посёлков для этой компании Insly, но подозреваю, один из самых успешных.

Новый застройщик прям поймал удачу за хвост. Посудите сами.

С землей и коммуникациями договорились в 2019 г., когда рынок был в «Марианской впадине». Следовательно, договорились на очень приемлемых условиях.

Все подготовили и вышли на активные продажи весной 2020 г., и тут пришел Ковид-уравнитель.

В итоге на настоящий момент (конец 2021 г.) в продаже осталось три-четыре домовладения.

Рождествено-Insly активно застраивается, а девелопер запустил только на Новой Риге два новых проекта: Аносино Клуб и Хюгге Хауз.

Повернуть такое еще раз будет сложно, хотя возможно с Хюгге и успеют.

Очень быстрый рост - серьёзный вызов для компании- застройщика, особенно для схем продажи со 100% оплатой и фиксацией стоимости строительства. 

- Про барнхаузы и текущий этап строительства

Надо отдать должное менеджерам Insy.

При таком росте бизнеса (несколько поселков одновременно) и буквальной катастрофе с рабочими руками, они поддерживают хороший темп в стройке.

То, как увидел будущую площадку в июне 2020 г., а вот как она выглядела в конце 2021-ого года.

Сами барнхаузы у меня вызывают вопросы.

Внешность у домов без сомнения инстаграмная. Барнхаузы выглядят свежо и современно.

Однако отсутствие свесов у кровли будет иметь свои последствия.

Нужно быть внимательным при эксплуатации домов такой конструкции.

Еще одна особенность барнхаузов - сход снега с кровли.

Учитывайте эту особенность при планировании и обустройстве участка.

P.S. Начал смотреть по какой схеме продают и подключают дома в Рождествено Insly,, и сразу продажи в Английский квартал в Аносино вспомнил.

Схема точь в точь. Разве что управляющая компания не имеет отношения к Insly (если правильно все понимаю), и оплата не по этапам, а сразу 100%.  А так, один в один, восьмой год уже работает.

5. С управляющей компанией стандартная история - все на отдельном ООО и никаких ТСН

Здесь стоило остановиться более детально, но боюсь напутать.

Может кто из жителей в комментариях к объявлению в соцсетях больше пояснений даст.

(1) В коттеджном посёлке Рождествено центральные сети в части:

Газ, Элеткричество, Водоснабжение, Канализация и Оптоволоконный интернет.

Из объектов: 2 ТП от двух независимых источников, ВЗУ, очистные сооружения хоз-быт стоков «Биокомпакт-250».

(2) Есть большое КПП на въезде,оно же - администрация.

(3) Свои спортивные и детские площадки.

(4) Общий периметр. Забор строили дорого/богато.

(5) Дороги в хорошем состоянии. Изначально были уложены плитами. Сверху их закатали в асфальт.

В центрально части дороги с тротуарами в брусчатке. В остальной части попроще, только асфальт.

(6) Установлены по всей территории столбы освещения.

Управляющая компания в кп Рождествено:

С управляющей компанией в кп Рождествено ситуацию понимаю только примерно.

Никакого ТСН или СНТ в Рождествено нет.

С жителями заключаются прямые договора на оказание услуг с УК.

При этом перечень услуг в договоре минималистический (охрана и все все будет хорошо).

Газ и электричество отдельно по прямым договорам с Мособлгаз и МОЭСК.

Вода и водоотведение с УК по тарифам ресурсоснабжающей организации.

На 2020 г. все общая инфраструктура принадлежала АО "ЮИТ КантриСтрой"

И эта же компания оказывала услуги жителям посёлка.

Но вот в кп Рождествено-Insly, исходя из предварительных договоров, услуги будет оказывать ООО "КП Рождествено".

Но не суть, это аффилированные структуры.

Часть работ по обслуживанию инфраструктуры оказывают специализированные компании. Перечень выложу комментариях к посту.

Вроде бы все. Платежи не сверхбольшие, достаточно средние для похожих поселков на Новой Риге, но тем не менее не копеечные.

Сайты застройщика и площадки в соцсетях

Сайт Рождествено-Insy

Страница Инсли в Инстаграме

Группы жителей в ТГ

Прежний сайт Юит давно занят спамерами, и адрес здесь приводить не буду.

Вроде бы пока всё...