ЕРИД

Текст немного заточен под конкретную ситуацию, но все что сказано подходит практически под любой поселок с управляющей компанией и не только.

Чтобы было более понятно читать, поясню про конкретный случай:

В поселке Новорижский есть управляющая компания (УК) - Монолитстройсервис. К слову, далеко не самая плохая.

Объем услуг - охрана, пропускной режим, уборка улиц, благоустройство территории, вывоз мусора, вода, канализация, ливневая канализация, внутрипоселковые сети газ и электричество.

Ежегодно повышается плата за проживание в поселке. Такая опция заложена в договоре на оказание услуг УК. Плата считается от площади участка, независимо от того - есть постройка или нет.

Каждый год активные граждане возбуждаются и пробуют сорганизовать ТСЖ или что-то в этом роде с целью снизить платежи. Этот год не исключение.

Текст ниже - мнение одного из жителей по поводу очередной активности в борьбе с УК поселка.

10 МИФОВ О платежаХ в посёлке

Позиция проще всего описывается в формате развенчания популярных заблуждений относительно оплаты услуг Управляющей компании, расторжения договоров, возможностей создания ТСН и пр.

Какие-то из этих заблуждений осознанно эксплуатируются поселковыми "революционерами", какие-то могут возникнуть у собственников в силу недостаточной осведомлённости о юридических нюансах ситуации и специфики коммунальной отрасли.

Так или иначе, я в своей экспертной позиции по данным вопросам достаточно уверен (а в чём не уверен - про то и не пишу). Но обосновывать правовую позицию детально даже формат форума не позволяет (никто не будет читать десятки листов юридических выкладок).

ОПЛАТА, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА, СТОИМОСТЬ УСЛУГ

МИФ 1. Если УК не обоснует повышение стоимости услуг на ХХ% - я могу с ним не соглашаться

Нет, не сможете. По крайней мере, если Вам не удалось заключить уникальный договор, в котором нет условия об одностороннем пересмотре цены. А если Вы под таким условием подписались - то Вы обязаны платить по цене, которую УК поднял "потому что может", без всяких обоснований. Как бы Вам ни было это обидно.

Оспаривать данное условие договора нереально, т.к. это обычная практика и, более того, УК по-другому и не смог бы обеспечить равенство цены для всех собственников (а обратное нарушало бы публичный характер договора).

Либо можно, не оспаривая самого договора, обратиться в УФАС с заявлением по факту установления монопольно высокой цены. Почему я не очень верю в этот путь, подробнее в комментарии к мифу 4.

МИФ 2. Я могу расторгнуть договор с УК и продолжать платить по-старому

Нет, не можете. Точнее говоря, платить Вам никто не запретит. Но это никак не спасёт Вас от взыскания недоплаченной до новых тарифов суммы, как и полных неплательщиков. К тому же ослабит Вашу позицию в суде. И в довершение всего может повлечь последствия отказа от договора, про которые ниже.

Проще говоря, этот вариант поведения "удачно" сочетает в себе всё худшее из всех остальных.

МИФ 3. Я могу расторгнуть договор с УК и жить в посёлке как прежде

Если УК пойдёт на принцип - то нет, не сможете, вариантов испортить Вам жизнь, оставаясь в рамках закона, у них достаточно.

Да, Вас вряд ли вообще ограничат в доступе в посёлок (хотя под такой вариант в формулировке "идите в суд за установлением сервитута, как установите - так и заходите/заезжайте" тоже можно подогнать небезнадёжное правовое обоснование). Но вот пропускать гостей/такси/доставку, особенно по звонку, могут перестать.

Да, Вас не отключат от коммуникаций, особенно если Вы успели заключить на них прямой договор и за соответствующие ресурсы платите. Но вот с подключением к ним, если таких договоров ещё нет, могут возникнуть серьёзные проблемы. И т.п.

Единственный "плюс" от такой ситуации - если Вас ограничат в объёме потребления услуг УК, то Вы теоретически сможете в суде использовать это как основание для снижения взыскиваемой с Вас за фактическое потребление этих услуг суммы. Но полагаю, что для УК "воспитательное" воздействие подобных мер куда важнее, чем риск потери незначительной доли оплаты.

МИФ 4. Если с меня будут взыскивать оплату без договора - я отобьюсь в суде

Возможно, но вряд ли. Достаточно зайти на сайт Истринского суда и в поиске по делам забить "Монолитстройсервис". За последние 5 лет они почти ничего не проигрывали, только неустойку иногда снижали и явные ошибки исправляли (попытка взыскания за период до приобретения участка ответчиком).

Да, позиция УК в судах не бесспорна. В их договор намешано много явно незаконных условий (но - не в части оплаты услуг). Калькуляции, которые они носят в суд и предъявляют общественности, смехотворны. Да, они замешивают в стоимость своих услуг регулируемые виды деятельности (что явно незаконно).

Но даже если Вы решите биться не за деньги, а за принцип, и в ущерб своему бюджету наймёте хорошего юриста (стоимость услуг которого превысит даже самый большой в посёлке долг), закажете экспертизу калькуляции (стоимость которой в несколько раз превысит уже цену услуг юриста) - то ничто не мешает УК "на лету" скорректировать свои требования, исправив найденные Вами недостатки. Максимум, Вы выиграете один процесс, а в новых исках они учтут свои ошибки (на выявление которых Вы потратили столько денег).

Потому что у УК есть замечательный ресурс для составления абсолютно убедительной калькуляции на истребуемую ими сумму. О котором ниже.

МИФ 5. УК не вправе включать капитальные затраты в калькуляцию своих услуг, мы их оплатили в составе цены участков

Нет, вправе. И это именно тот ресурс, которым они "добьют" до своего тарифа калькуляцию, сколько бы текущих затрат Вам ни удалось из неё успешно оспорить.

Во-первых, утверждения, что что-то "было оплачено в цене участков" голословны. Ни одного документа, где это было бы написано прямым текстом, нет (чуть подробнее об этом в описании мифа 9).

Во-вторых, экономический смысл амортизации - не только и не столько в том, чтобы "отбить" первоначальные затраты на создание капитальных объектов, сколько в том, чтобы обеспечить финансирование их модернизации и обновления по мере износа. Что УК делать, насколько мне известно, не отказывался.

В-третьих, в регулируемых видах деятельности (электричество, тепло, вода и пр.) амортизация всегда включается в тарифы согласно действующим методикам их расчёта, и эта аналогия тоже работает в пользу УК.

В случае, если основные средства в аренде (как в случае с УК) - амортизация просто транслируется через арендную плату. Т.е. завысить аренду до небес просто потому что "стороны договорились", не получится - но оно и не потребуется.

Потому что посмотрим по цифрам. Не знаю, сколько стоят дороги и зоны отдыха, освещение, КПП и пр. Но одна только ливневая канализация, не самый монументальный объект, имеет кадастровую стоимость 2,6 млрд. руб. (!) В общем, амортизации хватит на всех. Тем более, что остальных расходов тоже не три копейки.

МИФ 6. Если передать электрические, газовые сети или инфраструктуру водоснабжения/водоотведения профильным организациям - оплата снизится

Не снизится. Потому что закон и так требует, чтобы затраты на регулируемые виды деятельности (электричество, вода, газ, их транзит) учитывались отдельно и возмещались исключительно за счёт регулируемых тарифов.

Не думаю, что УК так уж строго соблюдает эти требования (одни попытки "продажи" дополнительной эл. мощности за какие-то неразумные деньги чего стоят) - но в явном виде они это не признают. А затрат на то, чтобы сохранить прежний размер оплаты, у них хватит без этого, см. выше.

А вот качество услуг, подозреваю, вполне может снизиться.

ТСН, СОВЕТ ПОСЁЛКА И ПРОЧЕЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

МИФ 7. Для создания ТСН нужно 50% + 1 собственников участков

Нет, не нужно. ТСН Вы можете зарегистрировать на двоих с соседом. А два других соседа - своё ТСН. И так до бесконечности ( т.е. до исчерпания соседей). Вот только зачем Вам такое ТСН - большой вопрос, о чём далее.

МИФ 8. Если мы соберём 50%+1 - то сможем сами выбирать управляющую компанию

Нет. Посёлок - это не многоквартирный дом, где общее имущество находится в долевой собственности в силу закона, а форма управления выбирается голосованием большинства.

Про коттеджные посёлки (как бы их ни называть, ведь термина такого в законе тоже нет) в законодательстве вообще практически ничего не написано.

Попытки по аналогии распространить на них правила для многоквартирных домов были, но таковые пресечены Конституционным Судом в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П (подробнее тут).

Так что на текущий момент выбор "управляющей компании" в коттеджном посёлке зависит не от голосования какого угодно числа собственников в каком угодно формате, а от доброй воли владельца дорог и коммуникаций.

Из этого следует любопытный вывод - вступление в любой ТСН может повлечь разве что увеличение Ваших затрат. Т.к. ТСН тоже требует денег на своё функционирование, пусть таковое и заключается исключительно в административной и судебной активности, - то оно неизбежно вынуждено будет собирать членские и/или целевые взносы.

Однако же плата за услуги УК в это время никуда не денется, и оснований её взыскивать не станет ни больше, ни меньше, чем ранее.

МИФ 9. Можно "забрать" у УК имущество в "общую собственность" владельцев участков

Нет, нельзя, для этого просто нет оснований. Почему их нет в законе - написал выше.

Некоторые пытаются обосновать такую возможность со ссылкой на инвестиционные договоры, которые УК заключал с первыми собственниками на раннем этапе застройки посёлка. Не сработает.

Во-первых, такие договоры даже ранее были далеко не у всех. Что-то не продали вообще на раннем этапе и сразу продавали уже по простым договорам купли-продажи. Что-то сначала продавали инвесторам (небезызвестные японцы), а потом продавали уже опять же по обычной схеме.

Во-вторых, даже там, где договоры были, они в существенной части или вообще уничтожены (при замене на куплю-продажу), или расторгнуты, или участок перепродан на вторичке. А если нет 100% собственников - то нет и оснований передавать что-либо в "общую собственность", участниками которой, по логике сторонников такой версии, должны стать и вообще не участвующие в деле и не имеющие никаких на то оснований лица.

Ну и в-третьих, сроки исковой давности по подобным требованиям истекли давно.

МИФ 10. Совет посёлка или общее собрание смогут устанавливать обязательные для всех жителей правила (регламенты, размер платы и пр.)

Нет, не вправе. Либо соответствующие требования вообще регулируются в публично-правовом порядке (скорость и приоритет проезда по дорогам у нас стали урегулированы ровно тогда, когда схему организации движения с расстановкой знаков согласовало ГИБДД, кто бы что ни думал по этому поводу раньше; режим производства шумных работ установлен областным законом, и пр.), либо определяются собственником инфраструктуры, либо устанавливаются договором.

Есть спорные моменты (скажем, с проездом грузовиков есть тема для юридической дискуссии, вправе ли собственник дорог его ограничивать произвольно), но так или иначе никакой орган самоуправления (Совет, собрание, ИГ и пр.) здесь не может принять никаких обязательных решений. Обязательными такие решения могут стать в силу того, что УК добровольно решит ими руководствоваться в рамках своей компетенции (скажем, обязуется повышать плату только на проголосованный общим собранием процент); впрочем, даже в этом случае нет формальных способов заставить их такое обещание держать. Либо если такой порядок будет прописан в договоре. Пока его там нет, и лично я воздержался бы от подписания договора, в котором хоть какие-то значимые для меня решения будет принимать каким угодно образом организованная общественность.

ТСН может в рамках своего устава принимать своими органами решения, но обязательны они будут только для его членов. Что, на мой взгляд, уже является достаточной причиной, чтобы ни в какое ТСН, даже созданное самим УК и наделённое имуществом, не вступать.

Больше, чем платят члены ТСН, за текущие услуги с не-членов не взыскать. А вот обременить членов дополнительными целевыми взносами по решению большинства или какого-то органа управления ТСН может легко.

оригинал текста на форуме КП Новорижского

P.S. Последний год все покупатели живо интересуются размером платежей в поселке, и чтобы гарантированно не подняли в будущем. Один из статьи - гарантий нет практически нигде, сделают столько, сколько посчитают разумным.