ЕРИД

Начнем с воспоминаний ... 

1. Впечатления о коттеджном посёлке Зеленая Роща десятилетней давности

Так получилось, что партнер был в поселке лет 10 назад, поэтому начнем с его воспоминаний. Даже интересно, что изменилось с тех времен.

Тогда удивила большая территория поселка. 70% участков было освоено: жилые дома, либо в стадии отделки. Часть домов явно пустовала. Разношёрстная застройка, но дома большие от 300 м2.

Оставшиеся 30 % - пустые заросшие участки, которые периодически появлялись в продаже.

Выбор участков и домов был достаточно широкий.

В посёлке обратил внимание на разветвленную уличную сеть с покрытием из дорожных плит для ВПП. Было ощущение, что со временем покроют асфальтом и все станет красиво. 

Запомнилось наличие всех центральных коммуникаций: канализация, водоснабжение и газ.

Дорога вроде не особо донимала. От шоссе отделяла широкая полоса елового леса.

На территории поселка было несколько продовольственных магазинов - типа “сельмаг”. Так же осталось в памяти футбольное поле, на котором реально играли в футбол.

В целом для того времени поселок был крепким середнячком, и покупатели могли найти интересное по деньгам предложение.

Теперь к текущим реалиям. Что по итогу увидели через 10 лет:

2. Со строительством платки проблема пробок никуда не исчезла , но неожиданно видоизменилась

Для меня вообще загадка, как в посёлок теперь ездить?

Проезд в Зеленую рощу после строительства платного участка превратился в отдельный квест.

Для наглядности: собирались ехать 8 мая из дома, включили навигатор и задумались – путь на 30 минут, нам предложили проехать за 1 час 15 минут.

Точно такая же история при езде обратно в Москву, только с обратной стороны от платной дороги. Выезжая из Зеленой Рощи Вы попадаете на бесплатную Минку. По ней едете 6 км . Это так же одна полоса в сторону Москвы. Так вот эти 6 км мы ехали 20 минут. видео с той поездки

В чем проблема? Два существенных момента:

(1) Рядом появился крупный центр притяжения – Парк Патриот.

(2) Построен платный участок, а бесплатный сделан невероятно криво. По одной полосе в каждую сторону с обеих сторон от платного участка. И более того, вы подъехать в поселок можете только по бесплатному участку. Наличие платной дороги бессмысленно, т.к. необходимо доехать до Кубинки, ближайший разворот именно там.

Есть конечно слабая надежда, что схема движения по Минке со временем поменяется, но пока предпосылок не видно.

Посмотрим что будет летом, когда счастливые дачники будут штурмовать бесплатные выезды/въезды из города по вечерам пятниц и воскресений.

С дорогой вроде бы все свое негодование высказал. Двигаемся дальше.

3. Территория поселка просто огромная и вытянута вдоль Минского шоссе

Классический подход осмотра поселка "пройтись по территории пешком" здесь точно не применим.

Площадь посёлка 200 Га, около 1.000 больших участков.

Так как Зеленая роща имеет вытянутую форму, внутрипоселковые дороги тоже имеют приличную протяженность, точно больше 30 км.

Из похожего масштаба могу припомнить только кп Миллениум парк на Новой Риге или кп Новое Завидово на Волге.

Там тоже без машины передвигаться сложновато.

По ощущениям дорожная сеть спланирована качественно. Все логично расположено, хотя переулков и проездов несметное количество.

Кстати, сложилось впечатление, что дороги остались со времен полигона, а большинство участков - это зоны под стоянку бронетехники. Либо проектировщик до этого занимался военным строительством.

4. Первую линию от дороги называть загородным жильем как-то неправильно - очень шумно

По моему мнению основная ценность загорода - тишина.

Участки первой линии практически выходят на дорогу. И поэтому шумно.

Как так получилось, что вдоль дороги стоят большие дома? Тут, мне кажется, все достаточно очевидно. Когда создавали поселок Минское шоссе было по две полосы в обе стороны, и ширина у дороги была 30 м.

Собственно это видно на снимке сверху. Платный участок - это старая трасса, бесплатные участки - новодел.

Еще была густая еловая лесополоса, которая отделяла посёлок от дороги. Ее успешно сожрал короед в 2010-м году, и в результате естественная шумозащита сильно поредела.

Пробовали для прикола записать звук дороги, но это конечно несерьезно. Просто обратите внимание на шум, когда будете оценивать дом/участок для покупки.

Но это не значит, что в поселке нет тихих мест. К примеру на участке у знакомого, к которому заезжали в гости вполне тихо. И деревья прикрывают, и расстояние от дороги более менее.

5. КП Зеленая роща - тот редкий случай, когда ваше первое мнение о посёлке ошибочно

Разрыв шаблона происходит на въезде. Вроде приличное КПП,

а чуть проехал - обычное СНТ с широкими дорогами.

Не судите о поселке по ближайшим к КПП кварталам - это самая захудалая часть проекта.

Я попал в эту ловушку, когда в первые минуты встал вопрос - "А зачем мы сюда приехали?".

Территория сразу за КПП очень так себе.

Но проехав с километр обнаружили и более интересные кварталы и дома.

И это очень необычно.

Объясняет все история освоения территории поселка. Земли выделило МО для жилья военных. Первые участки осваивались возле КПП.

В итоге зона у КПП самая рваная по застройке и стилю. Но подальше от КПП все поинтересней и более привлекательно выглядит.

6. Территория кп Зеленая роща на столько большая, что внутри нашлось место для пары небольших мини-поселков

Первый ноу-нэйм поселок прям полноценный проект, вплоть до того, что имеет внутреннюю территорию и можно дополнительный шлагбаум поставить.

Второй поменьше Gil Village. На сколько понял, это арендный бизнес. Все очень симпатично, с внутренней инфраструктурой и разукрашенной коровой.

Также, поездив по территории вы сможете найти огромную усадьбу и дом с собственным лесом (участок больше гектара с вековым лесом).

А также пару магазинов небольших.

В общем есть что исследовать при осмотре поселка.

7. Внутри вы не заметите. что к посёлку примыкает куча СНТ

Когда катались по посёлку этот момент упустили из виду. Обратил внимание уже при подготовке отзыва.

Уточнили у одного из жителей дополнительно. Оказалось проезд в СНТ с другой стороны и с внутренней территории туда не попасть. Хотя на карте дорога есть ;)

8. С охраной периметра классическая история - пропуска это для богатых и красивых

Такие приколы периодически встречаются.

Пропуск. Охрана. Знатный КПП. Высокий забор внешнего периметра. А в дальнем углу поселка дырка в этом высоком заборе.

Огромную территорию контролировать очень сложно и достаточно бессмысленно, либо крайне дорого.

В кп Зелена Роща все вообще просто. На территорию поселка вы можете спокойно пройти со стороны Парка Патриот. И это не секретная тропа, а вполне себе дорожка отсыпанная гравием.

Прям жду охов и ахов по поводу ужасной охраны, но правда про поселки она такая. Либо конкретно дорого, либо два черта на КПП заявки на пропуска принимают.

9. Инженерные сети в поселке неплохие, а вот с тарифами на подключение есть вопросы

Управление в посёлке реализовано через Кооператив индивидуальных застройщиков - КИЗ "Зеленая роща-1".

Это действующая организация в статусе малого предприятия. Зарегистрирована в г. Одинцово.

Т.к. это кооператив, то я бы перед покупкой поинтересовался уставными документами и почитал за что отвечают участники кооператива (для общего развития).

Соответственно сетями владеет кооператив.

Сети все централизованные: электричество, вода, канализация, газ, интернет.

Вода – исследование качества воды проводится регулярно, все показатели в норме. Результат исследования регулярно вывешивается на сайте поселка. Так же на сайте выложено видео про станцию водоподготовки/водоочистки воды. Очень занимательно.

Канализация- центральная канализация подключена к сетям г. Голицыно, а значит и тарифы городские.

Энергоснабжение - тарифы как в Москве, дифференцированы по двум зонам: дневная и ночная.

Из необычного - пожарная безопасность- по всему поселку установлено более 200 пожарных гидрантов. Надеюсь все работают , и обслуживаются регулярно. И большая надежда что никогда и никому не пригодятся.

Отдельного внимания заслуживают тарифы:

Для подключения к коммуникациям придется оплатить единовременный взнос ( информация от жителя, суммы даны по состоянию март 2021 года, обязательно уточняйте в правлении КИЗ !!!).

- Электричество – 26 900 руб. за 1 КВТ. неожиданно

- Газ – 196 000 руб. норма

- Вода и канализация – 432 500 руб. неожиданно

- Интернет – 35 000 руб.

Итого выходит – около 1 млн рублей, при условии подключения  15 КВТ.

Обращаю внимание- это только взнос для возможности подключения, и не включает стоимость работ для подвода коммуникаций. К примеру работы по прокладке газа до дома оплачиваются отдельно, а это еще 200-300 000 руб.

Все это важно понимать приобретая участок. Обычно затраты на мощности уже в стоимости земли.

Но размеры платежей за подключение слегка смягчают историю с единовременными взносами.

Коммунальные платежи, на примере участка 13 соток. Пустой участок – 1500 руб. и когда вы подключите к коммуникациям дом – 2700 рублей. Более чем приятная цена. 

Очень гуманно

10. Заборы - визитная карточка посёлка

Проехав по поселку можно прям энциклопедию заборостроительства сделать.

Каких только заборов нет:

Зачем строить красивый дом и прятать его за высоченным забором. Вопрос на который не могу найти ответа.

Единственный аргумент с трусами на участке очень веселит.

11. Территория поселка в целом ровная, но есть участки и со значительным перепадом высот

По дальней от КПП поселка протекает ручей. Участки в это зоне имеют явный уклон в сторону русла.

А так, большинство участков достаточно ровные. Дороги выровняли значительной отсыпкой при строительстве.

12. Пару слов про инфраструктуру и окружение поселка

Внутри поселка есть крытый спортивный зал (теннис, баскетбол и т.д.). Футбольное поле, каток, отличные детские площадки, горка для катания на санках.

Кафе, несколько вполне приличных магазинов. Так же на въезде в посёлок есть храм.

Как обстоят дела со строительством школы на 500 учащихся и детских садов непонятно. Видимо никак. Пока детей возят в ближайший город Краснознаменск.

Так же в пешей доступности находится Парк Патриот: тир, игровой центр, конно-спортивный комплекс, биллиард и многое другое. Танковый биатлон. В западной части поселка, есть тропинка, которая вас выведет прямо к парку, 5 минут пешком.

13. Что можно купить в поселке? Какие дома? Участки?

Здесь определенно можно ответить только про участки.

Нарезка в поселке достаточно крупная 15-20 соток.

Неосвоенные участки есть и у дороги и в дальней тихой части поселка.

Найти что-то интересное с лесными деревьями реально можно.

Все участки заросшие и их приведение в порядок потребует затрат.

Одно такое видео (приведение в порядок реального участка в Зеленой Роще) у себя в ТГ канале уже выкладывал.

ссылка на видео

По домам ситуация совсем разношерстная. Есть старые халабуды, есть инстаграмные няшки.

Есть тауны, есть дуплексы, огромная усадьба.

Винегрет знатный. Кто что построил, тот то и продает. Никакой системы нет.

Остается только смотреть что предлагают в конкретном случае.

На этом вроде бы все мысли от первой поездки.

P.S. Если есть вопросы по посёлку, пишите в комментарии к посту про посёлок в ТГ-канал.