Прежде чем писать дальше, хотел сказать спасибо читателям, которые попросили помочь с оценкой поселка и выбором участка в КП Руза Фэмили Парк. Это они вытащили меня из "строительной текучки" и тем самым помогли написать этот отзыв.

Отзыв о коттеджном поселке РУЗА Фэмили парк на Новорижском шоссе

Так как ехал в качестве эксперта, то перед поездкой пришлось облазить весь сайт застройщика КМД Девелопмент и форумы о новорижских поселках.

Вот что получилось найти:

Коротко о посёлке и его расположении

КП Руза Фэмили парк расположен на Новорижском шоссе в районе деревни Рождествено/Андрейково.

Привязка к Новой Риге, на мой взгляд, верная, - это самый быстрый путь из Москвы. Альтернативой может быть еще Волоколамское шоссе.

Руза Фэмили большой поселок, особенно с учетом новых территорий (около 500 участков от 10 до 40 соток).

В округе преобладают леса и поля с не слишком плотной малоэтажной застройкой.

Местность пересеченная с вкраплением ручьев и низин. Леса в округе преимущественно еловые.

Поселок достаточно удален от всех напряженных дорог.
Новорижское шоссе находится на расстоянии 1.9 км. Должно быть тихо.

Ничего загрязняющего рядом не обнаружил. Самое "техногенное" - это воинская часть МО РФ.

Из других коттеджных поселков - рядом КП Новорижский Эдем и КП Mamoshino.com.

... про благоустройство территории КП Руза Фэмили Парк

Застройщик везде указывает, что "экстра" благоустройство, - это ключевое преимущество посёлка.

На сайте посёлка вы найдете много фотографий и аэрофотосъемку территории с ретроспективой на 2011-2016 гг.

Если ориентироваться на фотографии, то благоустройство территории просто впечатляет.

В сегменте Руза Фэмили Парк ничего подобного до этого не встречал. Только проекты Villagio, но это следующий ценовой уровень.

Вот несколько наиболее красивых фотографий, которые мне понравились:

Цветы, каскадные ручьи, запруды, всё очень красиво. Захотелось в живую летом посмотреть на это.

 

Широкие дороги с хорошей подушкой - большой плюс в поселке размера Руза Фэмили.

Единый стиль застройки - явный "пунктик" у девелопера. Далеко не всем удается удержать собственников в определенных архитектурных рамках.

В Руза Фэмили Парк вполне справляются.

Во всех этих картинках поразило стремление аккуратно и педантично обустроить и разнообразить территорию  поселка. Вложены очень приличные инвестиции, и финансовые и интеллектуальные.

Прямо потянуло на романтику и захотелось сказать ребятам перед поездкой, что это тот случай, когда "делают для себя".

Единственный вопрос, который тут же возник, - "А экономика у проекта откуда берется?".
Столько закопали в развитие и рекламу поселка всего за 5 лет, и при этом остались ресурсы на дальнейшее расширение. Одних заборов фундаментальных километров 30 построено. Очень странно!?!?

... про Генплан посёлка Руза Фэмили Парк

Территория посёлка разделена на 4 квартала: Руза Фэмили Парк, Королевский лес, Золотая рыбка и МЕРС-Фэмили-парк.

На сайте поселка ГЕНПЛАН какой-то очень скучный. Стороннему наблюдателю разобраться самостоятельно, где какие кварталы, абсолютно невозможно.

(примечание) На сайте обновлён раздел с генпланом - заметно понятнее все:

А между тем, при выборе участка понимать это важно, так как степень готовности инфраструктуры, ее разнообразие, заселенность и стоимость земли на разных территориях поселка существенно отличаются.Я в Google+

Заполним же этот пробел:

Первая очередь застройки - это кварталы Руза Фэмили Парк и Королевский лес.

прим. ДНП "Руза - КМД" зарегистрирован  21 февраля 2011 года
ДНП "Королевский лес" 14 февраля 2013 года

Границу между Парком и Лесом так на 100% и не определил, как ни старался.

У меня получилась следующая картинка:

Было два земельных участка: поле и лесная зона переведенные под дачное строительство.

Сначала стали обустраивать поле, которое назвали  Руза Фэмили Парк, а через год принялись за участки с лесными деревьями - Королевский лес.

Почему ельник решили величать Королевским лесом, бог его знает. Намеки на фамилию застройщика продавцом были категорически отвергнуты :).

Кстати, только в Королевском лесу можно строить каменные дома без обязательной обшивки имитацией бруса.

В остальных кварталах внешне дом обязан выглядеть, как построенный из бруса.

В 2015 году поселок расширился и добавилась территория Золотая рыбка. Проект стартанул в сентябре 2015 года.

С названием квартала все просто :). Это часть поселка, которая своими границами напоминает рыбку, плюс небольшой кусочек лесополосы.

Чуть позже, в середине 2015 была добавлена еще одна территория -  квартал МЕРС-Фэмили-парк. Продажи в нем были начаты в октябре 2016 года.
Она сейчас активно благоустраивается.

Почему Мерс-парк попробуйте догадаться сами. На схеме оставил подсказку.

... про участки в поселке

Участки предлагаются достаточно большие - минимальное по площади предложение 10-12 соток, и это скорее исключения.

Сведя на общем плане кварталы, обратил внимание, что самая интересная территория у Руза Фэмили Парка и Королевского леса. Там много дорожек, обустроены каналы и большая запруда.

Чуть попроще в Золотой Рыбке, а еще ближе к стилю минимализм в МЕРС парке. Там только участки первой линии со 106 по 16 примыкают к парковой зоне, остальные - просто застройка и дороги.

Еще на аэрофотосъемке 2016 г. видно, что будущее озеро на внешней границе квартала Золотая рыбка пока находится в своем первозданном виде.

По документам вся земля в поселке, включая дороги и пруды, переведена под дачное строительстве.

Все участки свободны от залогов и обременений (исключение - в МЕРС-парке земля под дорогами, она в залоге).

Ко всем участкам по границе будут подведены: электричество, газ, водопровод и ливнево-дренажная канализация. Прокладка по участку в стоимость земли не входит.

... про каналы и пруды

Идея с каналами мне очень понравилась. Это и вопросы с сыростью участков решает, и ложбины обустроены, и просто очень красиво.

Если посмотреть на старые космические снимки, то видно, что все каналы и запруды в поселке были сделаны путем облагораживания ранее существовавших  ручейков и заросших болотин.

А это означает, что ландшафт имеет уклон к этим протокам, и более высокие участки расположены посередине между протоками.

P.S. Мое мнение - более высокий участок удобнее для проживания. Меньше проблем с талой и дождевой водой. Летом под вечер теплее. Меньше туманов. Меньше комаров.

Что говорят в интернете про Руза Фэмили Парк

Первый раз столкнулся с тем, что на форумах нет вообще ничего в дополнение к официальной информации.

Т.е. куча однотипных текстов про то, как долго думали, спорили, решались и купили, присутствует. А вот текстов от гневных троллей, которым недодали колбасы, нет вообще.  Какое-либо общение жителей на форумах отсутствует. А значит никаких тонких деталей, на которые стоит обратить внимание, вы там не найдете.

Самым информативной, как ни странно, оказалась официальная страница поселка в ВК vk.com/ruza_family_park. Рекомендую, там для внимательного читателя заметно больше написано, чем на сайте и форумах поселка.

P.S. В конце концов таки нашел в кэше Яндекса остатки заблокированного блога борцов с ДНП Руза-КМД ruzafamily-park.livejournal.com, но оказалось - банальная скукота. Цитировать нет смысла. Единственно, там отыскался ответ про форум жителей. Он оказывается был на сайте застройщика, но из-за постоянных склок его заблокировали.

Почти на 100% уверен, что форум забанили благодаря усилиям автора этого журнала в ЖЖ. Жаль, много вопросов можно снять заранее, просто просмотрев форум и спросив активных участников.

Результаты поездки по КП Руза Фэмили парк

К сожалению зимой во всей красе поселок рассмотреть возможности очевидно нет.

Но могу сказать, что дороги все были вычищены. Проехать без проблем получилось по всей территории, хотя снега навалило более чем достаточно.

Для просмотра участков лучше предварительно вооружиться картами и проработать, что будете смотреть.

Дело в том, что участки и дороги специально организованы так, что у вас перекрывается обзор и было более уютно в большом поселке. Но, как результат, сложно сориентироваться. Вы очень быстро потеряете суть того, что просматриваете. Особенно сейчас, когда все заметено снегом.

P.S. В будущем отсутствие прямых линий и перекрытие обзора несомненный плюс, т.к. в большом поселке вы не будете замечать его размеров.

Заехали в Мерс-парк и Золотую рыбку. В Мерс-парке пока что-то смотреть сложно, но выбор участков есть.

Прошлись вдоль одного из прудов. Под снегом выглядел как настоящий пруд :)

Из домов, которые строят аккредитованные подрядчики, понравились работы ГК Русский запад. Один строящийся в лесной зоне, который смогли посмотреть внутри, так вообще очень прилично сделан.

Вместе с тем, много домов построено по стандартным проектам, довольно однообразных.

Выбирались они, на мой взгляд, исходя из ограничений бюджета.

Как при таком "минимализме" люди пережили обязательные крыши из композитной черепицы BRAAS непонятно. Видимо долго и усиленно ругались, когда увидели смету на крышу :))

Ещё из смешного в ходе просмотра запомнился, конечно, "маркетинговый" лес на границе Золотой рыбки, который скорее хмызняк и заросли березняка. Но здесь такое дело, продавец продает, и в его исполнении заросли обязаны быть лесом. Иначе это не продавец.

Ресторан работал и все было на удивление вкусно. Рекомендую сразу запланировать время при поездке на "поесть" в ресторане и обсудить свежие ощущения.

Собственно все что получилось узнать в дополнение к собранному перед поездкой. Время при просмотрах участков идет очень быстро.

Условия покупки участка и платежи за содержание поселка

Под конец просмотра попросили документы на покупку участка в квартале Золотая Рыбка и проект договора с управляющей компанией, которые нам и прислали на следующий день.

Вот здесь таки нашел ответ откуда берется экономика проекта. Хоть что-то понятно стало.

Договор покупки участка, кстати, совсем простой, там читать вообще нечего. Гораздо интереснее договор с управляющей компанией и условия строительства в поселке.

Рекомендую вам при покупке участка в Руза Фэмили парк читать все бумаги очень внимательно. Там все написано конкретно.

Требования нормальные. Хотите чтобы было красиво - надо оплачивать содержание и развитие.

Но т.к. при просмотре участков нам вообще даже не намекнули на существующую систему, то сделаю это сам. Перечислю моменты, на которые я бы рекомендовал в договоре с УК обратить внимание:

1. Кроме ежемесячных платежей есть еще обязательные целевые и ежеквартальные. В дополнение, в договорах на поставку ресурсов прописаны платежи на содержание сетей и их ремонт.

К примеру, ранее уже собирали целевые взносы на организацию поста охраны. Таким макаром могут и на строительство школы собрать принудительно. Неплохо бы при подписании договора конкретизировать цели на которые могут с вас требовать взносы и максимальный размер взноса.

2. У поселка большая общественная территория, которая должна быть передана в долгосрочную аренду жителям. Продавец сказала, что будет копеечная аренда. Сильно сомневаюсь.

Практически вся земля там под дачное строительство. И под дорогами и под прудами. Это около 50Га. Годовой налог по минимуму будет 1,5-2 млн рублей. Понятно что в стоимость аренды это будет включено. Еще есть оборудование и объекты инфраструктуры, которое тоже облагается налогами.

3. Заборы вокруг участков строго регламентированы. Единый стиль. Забор в стоимость участка не входит, покупатель обязан его построить за свой счет.

Забор добротный, а значит стоит денег.

Для понимания, у участка 13,5 соток периметр около 140-150 метров. При цене 10 тыс за метр общая стоимость составит более 1 млн руб.

Строить забор может только аккредитованный застройщик.

4. Пропуска постоянные могут выдаются только владельцам участка и их родственникам. Строители могут получить пропуск только при условии аренды вагончика в строительном городке.

Там много чего про стройку написано, чего нельзя. Так что, подбирая участок, также приценитесь у аккредитованных строителей, а лучше сразу же договор подряда с покупкой подпишите :)

На строительство своими силами накладывается много ограничений, я бы не стал пробовать.

5. Посадка дома строго регламентирована. Красная линия - 7.5 метров от фасадного забора. Плюс жесткие требования противопожарных отступов.

В итоге на участке в 12-15 соток дом будет стоять однозначно посередине. Учитывайте это при выборе участка.

6. Центральной канализации нет. Сброс очищенных стоков осуществляется в ливнево-дренажную канализацию.

Собственник обязан установить септик типа ТОПАЗ. Сам он это сделать не может, обязан нанять аккредитованную компанию. Чистить обязан септик раз в 4 месяца, делать это может только аккредитованная компания.

Уточните сколько это счастье стоит.

7. Так и не понял по ливневой канализации. В день можно сбросить не более 3 м3 с участка. А если ливень? И из документов непонятно, а счетчик на входе в ливневку ставить надо?

Если читать буквально, то про дренаж на участке можно забыть. Но могу ошибаться.

8. Строгие правила по уходу за участком. Косить. Убирать. Не жечь и т.п. Штафы внушительные за нарушения. Да и вообще, много за что штраф.

и т.п.

Читайте документы, не ленитесь. Я мог много чего и пропустить.

Еще хочу заметить,что это условия для участка в Золотой рыбке, но в Руза Фэмили и Королевском лесе уже сложившиеся ДНП. Там уточняйте порядок, возможно придется вступать в ДНП и платить содержательный взнос.

На этом вроде бы все, на что обратил внимание. Надеюсь будет полезным для покупаетелей в Руза Фэмили Парк.

Вопросы и комментарии можете оставить на здесь .

Полезные ресурсы по Руза Фэмили парк в интернете

Сайт застройщика (основной)

ruza-family-park.ru/

Старые

ruza-family-park.com

www.znboss.ru

Страница в ВК (в ОК и ФБ зеркала фактически)

vk.com/ruza_family_park