.

Тема материала: Готовим дом к продаже

Стоит ли ремонтировать дом для продажи?

АВТОР:  Saturday, 28 June 2014 00:00

Не первый раз сталкиваюсь с ситуацией, когда собственники "зависшего на продаже" дома в какой-то момент активизируются и начинают тратить значительные средства в ремонт дома и обустройство территории.  И, что самое интересное, не забывают поднять цену продажи на понесенные затраты.

По их мнению дополнительные инвестиции должны повысить привлекательность коттеджа и ускорить продажу.

В этот момент объяснить владельцам что-либо невозможно, они уже все решили. Остается ждать и выслушивать рассказы про плохую работу риэлтеров.

Поэтому, на "живых" примерах, решил поразмышлять когда дополнительные траты имеют смысл, а когда только увеличивают убытки собственников дома... Может прочтение статьи и убережет кого-то от бессмысленных трат.

Когда ремонт дома на продажу имеет смысл?

Представим себе ситуацию: Дом на ближней Новой Риге. Собственники уверены, что заявляемая цена дома - это ниже некуда, меньше себестоимости строительства. Реклама вроде есть. Риэлтеры о доме осведомлены и даже иногда привозят клиентов. Но дом никак не продается. В чем проблема?

Почти всегда это означает только одно - есть какой-то фактор/проблема, которые существенно дисконтируют ценность дома для покупателей. И если вы четко понимаете эту проблему, то принять правильное решение о ремонте дома на продажу очень просто:


Ремонт целесообразен, если дополнительные мероприятия устраняют причину, "размывающую" стоимость дома

Ваши действия никак не влияют на "источник проблем" - каждый вложенный рубль в обустройство коттеджа будет только увеличивать ваши убытки

Логика такого правила достаточно простая. Фактор отрицательно влияющий на ценность дома, также действует и на результат ваших дополнительных инвестиций в ремонт дома на продажу. Банально превращая их в пыль.

Так может, вместо еще одного миллиона рублей в улучшение дома, просто снизить цену продажи?

Чтобы не быть голословным, приведу пару очень типичных примеров с домами в поселках на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе:

1. Дом в КП Старая Рига с очень приличным ремонтом

Дом в коттеджном поселке Старая Рига

Отличный дом. Ремонт внутри не мега дорогой, но все сделано добротно и продумано. Качественный бизнес-класс.

Полностью все обставлено, заехать и начать жить можно за пару дней.

И цену хозяева поставили вполне адекватную - 24,5 млн. руб. Дом в 200 м2 в обустроенном охраняемом поселке на 12 сотках построить, отделать и полностью обставить дешевле очень сложно. И это без учета "стоимости" личного времени, которое потребуется затратить на стройку.

Но есть один неприятный момент. В непосредственной близости начато строительство складского терминала компании Raven Russia (задняя граница терминала как раз расположена через дорогу от КПП поселка). Это складские ангары высотой в четырнадцать метров.

Очевидно, что такое соседство очень сильно снижает ценность поселка в целом, а не только одного дома. И по сути на период строительства складов, пока люди не увидят окончательный результат, продажи заморожены. Мало кто решится покупать загородный дом с такой непонятной историей.

Нужно снижать цену предложения, чтобы покупатели смогли закрыть глаза на склады.

Вместо этого, собственник начинает делать ландшафтные работы. Думая, что именно отсутствие газона отпугивает покупателей. И соответственно, по итогу добавляют к цене еще 500К рублей (чистая смета без прибыли).

И дом уже стоит больше 25 млн. руб. !?!? Всё больше отдаляясь о зоны устойчивого спроса в <20 млн. руб.

Да, дом выглядит теперь интереснее. Но склады то остались, и повышение цены выглядит абсолютно необоснованным.

вывод: Если источник проблем не связан с домом и участком, дополнительные инвестиции почти всегда лишняя трата денег.

2. Дом в коттеджном поселке Новорижский

Дом в КП Новорижский

Этот дом уже достаточно давно в продаже.

Изначально - это инвестиционный проект. Был участок в ДНП Рассвет, расположенном на границе с коттеджным поселком Новорижский. Строить решили дорого, невзирая  на то, что участок вроде бы неплохой, но никак не для дома в 450 метров из премиум материалов с дорогой инженерией.

Построили. Выставили с небольшой прибылью. Получилось немало - 45 млн. руб.

В прямой видимости Новая Рига.  Заезд через соседний СНТ. Внутренняя территория ДНП так себе. Да и соседний КП Новорижский все таки не для покупателей домов за миллион.

Результат понятный - дом не продается.

Что сделали собственники? Продолжили упорно инвестировать в достройку дома: ландшафт, паркинг, внутренняя отделка из хай-тек материалов, гидроизоляция цоколя и дренаж участка. Хорошо, что хоть систему умный дом не установили, а только разводку сделали.

Еще приложили огромные усилия для присоединения к охранному периметру Новорижского - теперь к дому можно проехать только через КПП поселка Новорижский. Здесь соглашусь - одной проблемой меньше.

И только после этого слегка снизили цену до 39 млн. руб. Но при этом, отрезали от дома 10 соток и на них теперь строят небольшой дом на продажу.

Было три существенных проблемы, поработали - одну убрали и новую добавили. И что-то подсказывает, что последняя новация делает дом вообще непродаваемым, даже в пределах 25-30 млн. руб. Надеюсь, что я ошибся.

вывод: Если против дома играют сразу несколько факторов, то сконцентрируйте внимание на проблемах, которые вы решить способны. И не создавайте новые. 

3. Два дома в СНТ Горицвет на Рублево-Успенском шоссе

Дом в СНТ Горицвет

Это тоже чистый инвестиционный проект. Мой знакомый купил два соседних участка в приличном СНТ на Рублевке. Купил удачно. И решил построить сразу два дома на продажу.

Аргументы не строй сразу два. а предложи покупателям три товара: 1. дом; 2. участок и 3. дом с большим участком, - восприняты не были.

При строительстве все усилия были направлены на новые технологии строительства: шведская плита, теплые полы и стены, утепление крыши полиуретановой пеной, максимальное утепление стен.

В результате дома получились дорогими с сомнительной планировкой и примитивными некрасивыми фасадами.

Дома встали.  Глядя на коттеджи в окружении дачных домиков было очень сложно согласиться, что они стоят по 15 млн руб, а запрашиваемые деньги адекватны, хотя и замурованы в бетон.

Дальше больше. Прошло полгода безуспешных показов домов покупателям. Настал "час икс" и вместо снижения цены было принято решение о проведении чистового ремонта внутри домов.

А что, всего 3 млн. руб. на бюджетный ремонт двух домов, и дома смотрят уже другие покупатели.

Дома стали выставляться с ремонтом и по возросшей стоимости в 16,5 млн. руб., но покупатели продолжили столь же холодно относиться к объекта.

В итоге, все что удалось сделать с продажей, это сдали один дом с прицелом на будущую покупку. Второй же дом продолжили нагружать инвестициями, решив обставить внутри и сдавать его в аренду. А цена на продажу поднялась до 18 млн. руб., что очевидно для этого места явное завышение.

вывод: Почти у любого поселка и СНТ в ближнем Подмосковье есть свои "живые" покупатели, однако не стоит забыть, что это разные покупатели с разными требованиями к объектам. В частности, бессмысленно строить дом бизнес класса, в поселке эконом класса. В итоге всяко выйдет дом эконом класса с соответствующим потолком цены. Но если так все получилось, то для продажи один путь - снижение цены.

Ну и в завершение пример альтернативного подхода - жесткий демпинг и избавление от проблемного дома без дополнительных инвестиций:

4. Дом в коттеджном поселке Кедры на отличном участке но с цоколем в ужасном состоянии

Дом в коттеджном поселке Кедры

Дом у собственницы завис с 2008 года, так и стоял без внимания пять лет.

Но объект был интересный. Все было неплохо. В первую очередь за счет большого ровного участка в лучшей части поселка. Да и коробка дома в неплохом состоянии.

Но один жесткий минус - безобразно построенный цокольный этаж с ужасной гидроизоляцией. В ряде помещений банально стояла вода.

Вот так выглядел вскрытый фундамент соседнего дома
Цокольный этаж дома в коттеджном поселке Кедры

Собственница сразу согласилась снизить стоимость до 850К долларов. Но когда пришел реальный покупатель и сказал - 650К и берем, долго не думала. Просто избавилась от объекта, переложив проблемы с гидроизоляцией и дренажом на нового владельца.

вывод: Не стоит ввязываться в ликвидацию проблем у дома, если это требует крупных затрат, разве что, вы являетесь владельцем строительной компании. Лучше пускай на скидку этим займется новый владелец.

В завершение пару мыслей о том, какие действия предпринять, прежде чем инвестировать дополнительные средства в улучшение дома на продажу:

1. Убедитесь, что ваш дом продают по заявляемой вами цене. Для этого проверьте базы данных недвижимости. Если есть сайт поселка, то выставлен ли он там. перечень баз данных

2. Постарайтесь оценить, не выше ли рынка цена вашего дома. Рынок ближней Новой Риги жив, но стагнирует. Цены на дорогие объекты постепенно снижаются. На рынок выходят все новые и новые поселки с более продуманными концепциями и интересными предложениями. Для анализа воспользуйтесь базами данных по недвижимости.

Дополнительно поищите сайты поселков в округе, отделы продаж часто не выставляют свои объекты в базах данных. Если работаете с риэлтером, то попросите его мнения и как он видит альтернативные варианты. Я в Google+

Можете также посмотреть раздел блога - Цены на Дома в коттеджных поселках на Новой Риге.
Если все в порядке, то..
.

3. Постарайтесь разобраться в чем проблема - что "дисконтирует" дом в глазах покупателей Расспросите риэлторов. Слушайте покупателей. Трезво взгляните на свое детище. Может всего лишь надо помыть фасад, подстригать регулярно траву и замазать пару тройку дырок в штукатурке? И если и здесь все в порядке, то..

Наберитесь терпения и не тратьте лишних денег, покупатель найдется....

 
комментарии читателей:
 

comments powered by Disqus

Прочитано: 4802 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала