.

Тема материала: Готовим дом к продаже

Продажа коттеджа - пошаговая инструкция на реальном примере часть1

АВТОР:  Friday, 13 September 2019 07:07

Решил написать серию статей о том, как подготовить и выставить на продажу коттедж.

Материалы буду делать на основе описания реализуемых сейчас шагов по продаже коттеджа в поселке рядом с Москвой.

Постараюсь детально описать все что делаем в рамках продажи дома и какие результаты получаются.

Краткая история и наши первые шаги по продаже дома

Идея написания пошаговой инструкции родилась из просьбы моего коллеги, помочь ему с продажей коттеджа в посёлке на Пятницком шоссе.

Продумали шаги, начали их реализовывать и сразу же делимся полученными результатами.

На мой взгляд, идеальные условия. Своеобразное реалити шоу. Осталось описать все понятно и кратко, и не упустить при этом важные детали :)

Начнем:

часть 1. Пробуем привлечь риэлторов сразу на весь комплекс работ

Этот шаг я бы назвал вообще минусовым, но рекомендую пройти всем собственникам для лучшего понимания реалий агентского рынка.

Легче будете тратить время и силы на продажу дома в дальнейшем.

.....

Браться за организацию продажи дома знакомого не хотелось. Кто делал, тот поймет причину :)

Но помочь было нужно, для чего решил найти опытного и активного риэлтора.

Для этого съездил в дом, сделал фотографии и посмотрел документы.

За одно, дал собственнику общий набор рекомендаций по подготовке дома к продаже.

После чего, обзвонил своих партнеров по блогу с просьбой порекомендовать толкового человека.

Оказалось, что людей специализирующихся на зоне Волоколамское-Пятницкое шоссе, никто подсказать не может.

Либо ребята принципиально продают только элитку на Рублевке и Новой Риге.

Либо многостаночники - "что вижу в базе агентства, то продаю".

В итоге, для продажи коттеджа в поселке на Пятницком шоссе выбор возможен только из "универсальных" агентов. Что несколько расстроило.

Надеялся найти хотя бы тех, кто за одно с Новой Риге продажами Волоколамки и Пятницы занимается. Не получилось :(

Чем плоха "многостаночность" в случае с загородной недвижимостью.
С продажей коттеджа важно не агентство, а конкретный человек у которого будут ключи и который будет показывать дом покупателям.
Затраты на логистику здесь критически важны и зависят от территории работы агента.
И если ваше направление ему одинаково подходит для продажи, как любое другое, то что он может рассказать о доме и округе, и как он сможет целенаправленно продвигать ваш объект???

Контакты "универсального" риэлтора мне подсказали (из одного из крупнейших московских агентств), и хозяин дома сразу же его позвал для обсуждения условий продажи.

Кстати, только во время написания отчета обратил внимание на визитку специалиста. Это просто праздник какой-то.

Что можно было ожидать в этом случае?

А ничего. Дальше все было "как обычно".

Приехал. Пробежался с фотоаппаратом по дому.

На все вопросы о профессиональных фотографиях, уборке дома, ремонте отдельных элементов интерьера хозяин получил ответ "Как хотите, так и делайте. Ждите от меня предложений по цене дома и агентский договор на экслюзивные права продажи."

Между делом расспросил про округу поселка, чем зачем-то подчеркнул свое полное незнание этой локации. И отчалил.

Дальше была переписка с убедительными анализами, что дом надо продавать по цене до 18 млн. руб. Иначе вы никогда его не продадите.

И попытки убедить меня, через рекомендовавшего человека, что мы ничего не понимаем в рынке загородной недвижимости. И что реклама сейчас стоит денег. И что он готов продавать дом по любой цене, если рекламу будет оплачивать продавец, только он все равно не продастся. Печаль ...

По анализу рынка хотел пару слов сказать отдельно. Очень уж меня ненавязчивый подход порадовал:
Весь анализ был - поставить отсечку 18 млн. руб., 30 км. и слово коттедж в базе winner. И выгрузить ссылку продавцу. Все. Напугать шквалом предложений :)
Ни убрать всякие левые объекты из выборки, ни хотя бы релевантные шоссе поставить. Ничего.
Ну как можно брать за ориентир для дома на Пятницком шоссе в  дорогом поселке в 8 км. от Москвы, стоимость дома в деревне на расстоянии 40 км. по Алтуфьевскому шоссе???  
Я еще понимаю, если бы подборка была про Рублево-Успенское шоссе или Новую Ригу домов с отделкой, а так какой-то лохотрон и бесполезная трата времени

В итоге пришлось от идеи стороннего риэлтора "под ключ" отказаться. Если рекомендованный такой, то что говорить про среднего менеджера.

Главный вывод из неудачи с привлечением риэлтора "под ключ"

На мой взгляд, причина неудачи с привлечением агента на реализацию продажи "под ключ" в высоких рисках на рынке загородки. В глазах агентов слишком высок риск вкладываться в подготовку загородного объекта для продажи и деньгами и временем. Нет демпинговой цены - нет смысла и браться. Долгая продажа неинтересна.

Выживают те, кто пугают продавцов ужасами рынка и продавливают "на эмоциях" на демпинговые цены с минимальными затратами времени и средств. Созидательные ребята вынуждены либо уйти в элитку с большой комиссией, либо заняться чем-то другим.

Это не значит, что с агентами работать не надо. Скорее - не стоит ждать от агентов активной позиции по эффективной продаже вашего дома в условиях рынка "покупателя". Если хотите продать - придется сделать всю подготовительную работу самостоятельно, а бегунков уже привлекать на показы через высокую комиссию.

часть 2 Наш план шагов по подготовке дома к продаже

 

Прочитано: 132 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала