.

Отзыв о коттеджных поселках Папушево и Шале Рублево

АВТОР:  Tuesday, 06 June 2017 05:43

По делам блога занесло в коттеджный поселок Папушево.

Редко попадается столь "емкий" проект для написания отзыва. Потребовались прям "сверхнормативные" усилия, чтобы понять «устройство» поселка, что для чего и почему.

Посему не обещаю стройной картины о Папушево (+ Шале Рублево). Скорее набор тезисов получился.

Отзыв о коттеджных поселках Папушево и Шале Рублево

В случае с КП Папушево знакомство надо начинать, как мне показалось, с истории проекта. Иначе многое в поселке понять удается не сразу.

К примеру, откуда такое необычное сочетание секторов застройки, или зачем обустроена вся сразу большая территория поселка, а не постепенно, и т. п.

А так, на «временном» расстоянии хоть что-то рассмотреть удается.

История появления проекта застройки «Папушево»

Запустили проект в фантастические для владельцев загородной недвижимости времена – 2005/06 годы. Скупали тогда всё и все.

В 2005 г. выходец из инвестиционной компании АТОН организовал паевый инвестфонд AG Capital. Приоритетным направлением деятельности AG Capitala стал девелопмент загородной недвижимости.

В рамках этого направления были запущены два проекта Папушево и Азарово.

Девелоперские проекты на Рублевке компании AG Capital

Под проект ЖК Папушево была выбрана земля около деревни Папушево на Рублево-Успенском шоссе.

Место выбрано не случайно. Первое – это Рублевка. Второе – на границе лесного массива. Третье - в непосредственной близости от будущего жилого комплекса уже были построены и успешно продавались, как минимум, 5 поселков (Березовая Роща, Рублевские горки, Успенска 21, Успенские усадьбы, Молоденово и т.д.).

КПП поселка Рублевские горки

Самый первый из них - КП Березовая роща. Для реализации проекта застройщик проложил лесную дорогу, обеспечившую прямой заезд со 2-ого Успенского шоссе к поселку, а за одно и ко всей близлежащей территории.

Дорога проходила прямо через лесной массив и была очень красивой.

Лес вдоль дороги с КП Папушево

К сожалению, засуха 2010 года, короед и участившиеся ураганы сделала свое дело и сейчас это «просто дорога».

 

Для проекта ЖК Папушево приобрели три больших земельных надела на границе деревни, а точнее вокруг нее.

Земли под проект Папушево подкруг деревни

Все участки - это бывшие совхозные поля. Приобретаемые земли уже были переведены под ИЖС, что позволило реализовать большой проект без промедления.

Земли, с целью уменьшения налогов, приобретались на закрытый паевый фонд (зПИФы долгое время не облагались налогом на землю). Эта схема владения действует до сих пор.

2005-2006 годы, это время, когда застройщики озаботились концепциями и миссиями своих поселков. Продавать просто землю стало "не комильфо".

Все наперебой придумывали комплексные проекты освоения территории, разные новые стили и строили с размахом и мыслями, что "эта песня будет вечной".

AG Capital пошел по такому же пути - СНАЧАЛА!! комплексное освоение территории, а уже потом продажа за очень большие деньги.

Планировалось строительство дорогого загородного жилья для постоянного проживания, а также создание нескольких рекреационных зон внутри поселка. Дорогое – это дома квадратные со штукатурным фасадом по 4 миллиона долларов каждый.

По факту к кризису 2008 года был закрыт периметр, построены дороги и все инженерные коммуникации (газ ,вода, центральная и ливневая канализация, электричество) сразу на всей территории!!! А это без малого 58 гектар.

Зачем потребовалось одновременно обустраивать три несвязанных сектора, для меня загадка. Видимо заигрались в финансовые модели и на практике решили изучить, что такое экономия на масштабе.

Генплан ЖК Папушево

В дополнение к инженерии до осени 2008 года в секторе А успели начать строительство около дюжины домов. Только продать их, не то чтобы не успели, не начинали. Ждали северного зверька.

Дождались, и поселок "замерз" на несколько лет, пока в 2011 году его управлением не занялся Велес-Капитал.

Это не значит, что три года ничего не делали, но финансовых проблем было столько, что занимались скорее разгребанием финансовых завалов, а не стройкой.

С приходом нового управляющего начинается новый этап жизни проекта Папушево, о котором отдельно.

Реанимация проекта КП Папушево

Перед новыми управленцами стояла проблема, как разгребать то, что получилось.

Что было в наличии:

Огромная обустроенная территория.

Территория поселка Папушево 2011 2013 годы

Проложены все коммуникации.

Трансформаторная подстанция КП Папушево 2013 год

В основной зоне Секторе А с десяток недостроев, и своих, и чужих.

недострои в КП Папушево

Дороги все были, но покрыты только плитами.

Дороги в КП Папушево в 2013 году

Рынок был уже не столь грандиозным, желающих купить гектар под усадьбу стало не так много.

Большие свободные зоны на продажу в КП Папушево

Снизить кратно цену на землю и устроить распродажу, не позволяла структура владения.

В итоге решили поэтапно приводить поселок в порядок до уровня бизнес-класса, финансируя работы через текущие продажи участков без подряда.

КПП в папушево в 2013 году

Что в результате удалось сделать для улучшения посёлка Папушево?

Сделано, к слову, не так уж и мало.

1. Решили проблему недостоев

Решение радикальное - их достроили, не все конечно, но большую часть.

Тем самым обеспечили презентабельный вид основной зоны поселка. А как известно, при продаже дома первое впечатление принципиально важно.

Достроенные недострои в КП Папушево

Как смеются продавцы, получился самый дорогой рекламный щит коттеджного поселка в Подмосковье. Думаю, они ошибаются, встречаются и помасштабнее, но тем не менее.

Дрма на продажу от застройщика КП Папушево

2 Привели в порядок дороги

Все дороги заасфальтировали.

Все дороги приведены в порядок в КП Папушево

Доделали ограду и въездные группы.

Въездная группа в Сектора А КП Папушево

3. Попытались зонировать территорию и расширить варианты предлагаемой недвижимости

Рынок после 2010 года довольно быстро ожил, но структура спроса постоянно менялась. И те, кто угадывал с форматом застройки, очень даже успешно распродавались.

Так как территория в КП Папушево совсем не маленькая, то здесь пошли по пути «каждая зона = свой формат».

В самом освоенном секторе А оставили формат загородного коттеджного поселка бизнес класса - большие участки под коттеджную застройку.

Сектор А в КП Папушево -

В Секторе В, который ближе к Горки-10, решили реализовать концепцию малоэтажного пригорода.

Начали застраивать территорию довольно красивыми дуплексами. Был построен целый мини-квартал.

Сектор Б в КП Папушево - зона дуплексов

Сектор С, расположенный на склоне решили зонировать, и одну часть отдать под небольшие участки, а вторую половину оставить под большие усадьбы.

Такое решение было обусловлено тем, что на «половину» сектора нашли инвестора и он запустил на этой территории проект КП Шале Рублево.

И обратите внимание, что обе части теперь продвигаются под единым брендом - КП Шале Рублево!

Сектор С - КП Шале Рублево

Секторс - зона под большие усадьбы в КП Папушево

Собственно, вот такой поселок вы и увидите при просмотре.

Дальше немного деталей по отдельным важным деталям проекта.

Генплан поселка Папушево

Поселок ЖК Папушево включает в себя три сектора А, В и КП Шале Рублево (бывший Сектор С).

Сектор А – подноценный коттеджный поселок бизнес класса с большими домами и участками.

Сектор В – это зона дуплексов и участков без подряда под коттеджи. В Яндекс картах она проходит под названием Папушево парк.

КП Шале Рублево включает зону готовых домов и участков под большие усадьбы.

генплан коттеджного поселка папушево

Сектора между собой разделены подъездными дорогами деревни Папушево и территорией КП Рублевский лес. Чтобы попасть из сектора в сектор необходимо проехать через соответствующий КПП. Поначалу это немного удивляет, потом даже прикольно – бодрый охранник открывает одни ворота и тут же бежит открывать другие.

Расположение поселка Папушево и Шале Рублево и его окружение

ЖК Папушево расположено вблизи от поселка Горки-10. Последнее время Горки-10 активно развивается и, по моему мнению, сегодня относится к одному из лучших по инфраструктуре населенных пунктов в Подмосковье.

Вообще, в Подмосковье очень мало мест с действительно развитой инфраструктурой. И Горки-10 одно из лучших.

Горки-10 это конечно не Красногорск или Одинцово, но и здесь ведется многоэтажное строительство. Многих, посещающих Сектир В или С это может смущать. Но, прежде чем формировать окончательное мнение, съездите к этим домам. Вблизи все выглядит на много привлекательней.

Заехать в Папушево можно с двух сторон – со 2-ого Успенского шоссе и напрямую из Горки-10. Это очень удобно, можно за хлебом на велосипеде съездить.

Пряма дорога в Горки10 из КП Папушево

Внизу со стороны сектора С протекает речка. Если формально смотреть, то КП Шале Рублево стоит на высоком берегу реки. Но Вязёмка скорее большой ручей, который разливается только весной.

Кстати, река делает невозможным массовое строительство, т.к. есть водоохранная зона, вдоль которой строительство невозможно. По сути Вяземка - это граница от застройки Горки-10.

Деревня Папушево – это уже не деревня, а коттеджный поселок с сохранившимися деревенскими домами.

Дома в деревне Папушево

Застройка Сектора А и его особенности

Сектор А имеет площадь 23 Га и включается в себя 80 участков.

Сектор можно «честно» называть загородным поселком бизнес-класса на границе лесного массива.

Если оценивать визуально, то земля освоена неравномерно, застроена где –то половина территории.

Активно застраивается северная часть зоны, здесь заняты практически все участки

Каких-то индивидуальных особенностей в этой части я не заметил. При прочих равных видимо выбирал бы участок ближе к основной застройке, там шансы пораньше забыть про стройки у соседа выше.

Основной заезд в сектор А возможен со 2-го Успенского шоссе. Прямого проезда в Горки-10 из Сектора А нет. Нужно пробираться через ворота Сектора В.

Сектор В – зона дуплексов и участков без подряда

Дуплексы в Секторе В, по моему глубокому убеждению, это дома для людей которые уже пожили загородом и поняли, что им нужен не загород с лесами и огородами, а пригород с тишиной и полноценной инфраструктурой.

Судите сами:

- дуплексы построены на границе леса и закрыты от всех дорог

- есть прямой проезд (можно хоть на велосипеде) к магазинам и сервисам в Горки-10

- застройка дуплексами компактная и они обрузуют своеобразный мини квартал

- у каждого дуплекса приличный участок в 4 сотки, что более чем достаточно

Все дуплексы построены в английском стиле. Идея скорее всего взята Велес Капиталом из другого дружественного им проекта КП Английский квартал в Аносино.

Застройка сделана компактно.

Симпатичная архитектура, клинкерная плитка, приличные участку у дуплекса, дуплексы соразмерны участку и хоть немного, но различаются между собой.

Качество отделки фасадов и кровли неплохое.

Что может смущать – это неосвоенная часть сектора. Продавец утверждает, что будут реализовываться участки только под коттеджи. Вроде бы так и должно быть, но точно можно будет утверждать, когда первыепокупатели начнут стройку.

Сектор С – странный проект Шале Рублево и больше усадьбы

Блок С состоит из двух частей.

Первая часть ближе к КПП – проект Шале Рублево.

Это идея отдельного инвестора, который часть территории использовал под строительство небольшого поселка. Для реализации проекта пригласили Knight Frank.

Как все было в деталях, не особо важно. Но главное, что в Шале Рублево предполагалось строительство очень симпатичных домов. На визуализациях они были очень симпатичными.

Однако, стремление удешевить стройку и невнимательность к деталям, привело к не слишком удачному результату. Построили вроде бы неплохие дома, такие же как изначально хотели, но какие-то очень некрасивые.

В результате, продажи в поселке не пошли и инвестор вернул землю обратно в Папушево. Вернул вместе с непроданными домами, их реализацией сейчас занимается Велес-девелопмент.

Кстати, парочка из домов довольна интересная. Надо будет поработать над фасадом, а так – вся инженерия уже сделана.

Это то что касается Шале Рублево. Вторая часть Сектора пока оставлена под большие усадьбы. Что-то сказать по этому поводу сложно.

Полезные ресурсы по КП Папушево в интернете

Сайт застройщика

www.papushevo.com

Страница в ВК (в ОК и ФБ зеркала фактически)

www.facebook.com/pages/Папушево

Прочитано: 150 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала