.

Отзыв о коттеджных поселках Папушево и Шале Рублево

АВТОР:  Tuesday, 06 June 2017 05:43

По делам блога занесло в коттеджный поселок Папушево.

Редко попадается столь "емкий" проект для написания отзыва. Потребовались прям "сверхнормативные" усилия, чтобы понять «устройство» поселка, что для чего и почему.

Посему не обещаю стройной картины о Папушево (+ Шале Рублево). Скорее набор тезисов получился.

Отзыв о коттеджных поселках Папушево и Шале Рублево

Знакомство c КП Папушево, как мне показалось,  надо начинать с истории проекта. Иначе многое в поселке понять удается не сразу.

К примеру, откуда такое необычное сочетание секторов застройки, или зачем обустраивали всю большую территорию поселка сразу, а не поэтапно, и т. п.

А так, на «временно'м» расстоянии хоть что-то рассмотреть удается.

История появления проекта застройки «Папушево»

Запустили проект в фантастические для владельцев загородной недвижимости времена – 2005/06 годы. Скупали тогда всё и все.

В 2005 г. выходец из инвестиционной компании АТОН организовал паевый инвестфонд AG Capital.Я в Google+

Приоритетным направлением деятельности AG Capitala стал девелопмент загородной недвижимости. В рамках этого направления были запущены два проекта:ЖК  Папушево и КП Азарово.

Девелоперские проекты на Рублевке компании AG Capital

Под проект ЖК Папушево была выбрана земля около деревни Папушево на Рублево-Успенском шоссе.

Место выбрано не случайно.

Первое – это Рублевка.

Второе – на границе лесного массива.

Третье - земли в районе Папушево к 2005 году успешно осваивались и распродавались. В округе уже были построены, как минимум, пять поселков (Березовая Роща, Рублевские горки, Успенска 21, Успенские усадьбы, Молоденово и т.д.).

КПП поселка Рублевские горки

В дополнение к этому, была проложена дорога, обеспечившая прямой заезд со 2-ого Успенского шоссе.

Дорога проходила прямо через лесной массив и была очень красивой. Проложил ее застройщик КП Березовая роща.

Лес вдоль дороги с КП Папушево

К сожалению, засуха 2010 года, короед и участившиеся ураганы сделала свое дело и сейчас это «просто дорога».

Какие земли приобретались под КП "Папушево"

Для проекта ЖК Папушево приобрели три больших земельных надела на границе деревни, а точнее вокруг нее.

Все участки - это бывшие совхозные поля.

Приобретаемые земли уже были переведены под ИЖС, что позволило реализовать большой проект без промедления.

Земли, с целью уменьшения налогов, приобретались на закрытый паевый фонд (зПИФы долгое время не облагались налогом на землю). Эта схема владения действует до сих пор.

Что собирались построить в ЖК Папушево

2005-2006 годы, это время, когда застройщики озаботились концепциями и миссиями своих поселков. Продавать просто землю стало "не комильфо".

Все наперебой придумывали комплексные проекты освоения территории, разные новые стили и строили с размахом и мыслями, что "эта песня будет вечной".

AG Capital пошел по такому же пути - СНАЧАЛА!! комплексное освоение территории, а уже потом продажа за очень большие деньги.

Планировалось строительство дорогого загородного жилья для постоянного проживания, а также создание нескольких рекреационных зон внутри поселка. Дорогое жилье – это дома квадратные со штукатурным фасадом по 4 миллиона долларов каждый.

Генплан ЖК Папушево

По факту к кризису 2008 года был закрыт периметр, построены дороги и все инженерные коммуникации (газ ,вода, центральная и ливневая канализация, электричество) сразу на всей территории!!! А это без малого 58 гектар.

Зачем потребовалось одновременно обустраивать три несвязанных сектора, для меня загадка. Видимо заигрались в финансовые модели и на практике решили изучить, что такое экономия на масштабе.

В дополнение к инженерии до осени 2008 года в секторе А успели начать строительство около дюжины домов. Только продать их, не то чтобы не успели, не начинали. Ждали северного зверька.

Дождались, и поселок "замерз" на несколько лет, пока в 2011 году его управлением не занялся Велес-Капитал.

С приходом нового управляющего начинается новый этап жизни проекта Папушево, о котором отдельно.

Реанимация проекта КП Папушево

Перед новыми управленцами стояла проблема, как разгребать то, что получилось.

Что было в наличии:

Огромная обустроенная территория.

Территория поселка Папушево 2011 2013 годы

Проложены все коммуникации.

Трансформаторная подстанция КП Папушево 2013 год

В основной зоне поселка - Секторе А, с десяток недостроев и своих, и чужих.

недострои в КП Папушево

Все дороги были проложены, но покрыты только плитами.

Дороги в КП Папушево в 2013 году

Рынок был уже не столь грандиозным, желающих купить гектар под усадьбу стало не так много.

Большие свободные зоны на продажу в КП Папушево

Снизить кратно цену на землю и устроить распродажу, не позволяла структура владения.

КПП в папушево в 2013 году

В ИТОГЕ решили поэтапно приводить поселок в порядок, финансируя работы через текущие продажи участков без подряда.

Что в результате удалось сделать для улучшения посёлка Папушево?

Сделано, к слову, не так уж и мало.

1. Решили проблему недостроев

Большинство недостроев достроили, не все конечно, но большую часть.

Решение радикальное, но тем самым обеспечили презентабельный вид основной зоны поселка.

А как известно, при продаже дома первое впечатление принципиально важно.

Достроенные недострои в КП Папушево

Как смеются продавцы, получился самый дорогой рекламный щит коттеджного поселка в Подмосковье.

Дрма на продажу от застройщика КП Папушево

2 Привели в порядок дороги и периметр

Все дороги заасфальтировали.

Все дороги приведены в порядок в КП Папушево

Доделали ограду и въездные группы.

Въездная группа в Сектора А КП Папушево

3. Зонировали территорию и расширили варианты предлагаемой недвижимости

Рынок после 2010 года довольно быстро ожил, но структура спроса постоянно менялась. И те, кто угадывал с форматом застройки, очень даже успешно распродавались.

Так как территория в КП Папушево совсем не маленькая, то здесь пошли по пути «каждая зона = свой формат».

В самом освоенном секторе А оставили формат загородного коттеджного поселка бизнес класса - большие участки под коттеджную застройку.

Сектор А в КП Папушево -

В Секторе В, который ближе к Горки-10, решили реализовать концепцию малоэтажного пригорода.

Начали застраивать территорию довольно красивыми дуплексами. Был построен целый мини-квартал.

Сектор Б в КП Папушево - зона дуплексов

Расположенный на склоне Сектор С,  решили разделить, и одну часть отдать под небольшие участки, а вторую половину оставить под большие усадьбы.

Это решение было обусловлено тем, что на «половину» сектора нашли инвестора и он запустил на этой территории проект КП Шале Рублево.

Позднее вообще отказались от больших участков и теперь предлагают на продажу небольшие участки и готовые дома.

Весь Сектор С теперь продвигается под единым брендом - КП Шале Рублево!

Сектор С - КП Шале Рублево

Секторс - зона под большие усадьбы в КП Папушево

Собственно, вот такой поселок вы и увидите при просмотре.

Дальше немного деталей, на которые я обратил внимание.

Генплан поселка Папушево

Поселок ЖК Папушево включает в себя три сектора А, В и КП Шале Рублево (бывший Сектор С).

Сектор А – подноценный коттеджный поселок бизнес класса с большими домами и участками.

Сектор В – это зона дуплексов и участков без подряда под коттеджи. В Яндекс картах она проходит под названием Папушево парк.

КП Шале Рублево включает зону готовых домов и небольших участков без подряда.

Сектора между собой разделены подъездными дорогами деревни Папушево и территорией КП Рублевский лес.

Чтобы попасть из сектора в сектор необходимо проехать через соответствующий КПП.

Поначалу это немного удивляет, потом даже прикольно – бодрый охранник открывает одни ворота и тут же бежит открывать другие. Такого я никогда не видел :))

Расположение поселка Папушево (Шале Рублево) и его окружение

Заехать в Папушево можно с двух сторон – со 2-ого Успенского шоссе и напрямую из Горки-10.

Это очень удобно, т.к в Горки 10 имеется полноценная городская инфраструктура (магазины, сервисы, школа, детские сады и прочее).

А с другой стороны, утром не надо делать крюк в лишние 3 километра для поездки в Москву, сразу на 2-е Успенское шоссе.

Пряма дорога в Горки10 из КП Папушево

- Поселок Горки 10

ЖК Папушево расположено вблизи от поселка Горки-10. Расстояние до Горки 10 от КПП Сектора В и С около километра.

Последнее время поселок активно развивается и, по моему мнению, относится к одному из лучших по инфраструктуре населенных пунктов в Подмосковье.

Вообще, в Подмосковье мало мест с действительно развитой инфраструктурой.

Горки-10 это конечно не Красногорск или Одинцово, но и здесь ведется многоэтажное строительство. Покупателей участков и домов в Секторах В или С это может смущать.

Но, прежде чем формировать окончательное мнение, съездите к этим домам. Вблизи все выглядит не так отталкивающе.

- деревня Папушево

С деревней КП Папушево "соприкосается заборами", фактически окружая ее с трех сторон своими секторами.

Про деревню могу сказать, что это скорее уже частный сектор с коттеджной застройкой.

В самой деревне есть неплохой частный детский сад, знакомые очень рекомендовали.

Дома в деревне Папушево

- лесной массив

Сектора А и В примыкают с востока к большому лесному массиву. С участков в Секторе А, видимо, можно даже свои выходы в лес сделать.

- река Вяземка

Внизу со стороны сектора С протекает речка. Если формально смотреть, то КП Шале Рублево стоит на высоком берегу реки. Но Вязёмка скорее большой ручей, который разливается только весной.

Кстати, река делает невозможным многоэтажное строительство на границе КП Папушево, т.к. есть водоохранная зона, вдоль которой строительство невозможно. По сути, река Вяземка - это граница поселка от застройки Горки-10.

Застройка Сектора А и его особенности

Сектор А имеет площадь 23 Га и включается в себя 80 участков.

Сектор можно «честно» называть загородным поселком бизнес-класса на границе лесного массива.

Хорошие дороги и освещение, большие участки, лесной массив на границе, тихо, соответствующего уровня застройка, охрана, сервисная служба - все бизнес-классное присутствует.

Если оценивать визуально, то земля освоена неравномерно, застроена где –то половина территории.

Активно застраивается юго-западная часть сектора, здесь заняты практически все участки.

В тоже время есть и вообще неосвоенные куски.

Территория имеет заметный уклон с севера на юг, но т.к. вся территория стоит на возвышении, то проблем с влагой на нижних участках быть не должно.

Каких-то еще индивидуальных особенностей в этой части я не заметил. При прочих равных выбирал бы участок ближе к основной застройке, здесь шансы забыть пораньше про стройки у соседа заметно выше.

Основной заезд в сектор А возможен со 2-го Успенского шоссе. Прямого проезда в Горки-10 из Сектора А нет. Нужно пробираться через ворота Сектора В.

Застройка Сектора В и его особенности

Сектор В явным образом разделяется на квартал дуплексов и поле с участками без подряда.

- дуплексы в КП Папушево

Все дуплексы построены в английском стиле. Идея скорее всего взята Велес Капиталом из другого дружественного им проекта КП Английский квартал в Аносино.

Застройка сделана компактно.

Симпатичная архитектура, клинкерная плитка, приличные по размеру участки, строения соразмерные участку и хоть немного, но различающиеся между собой.

Качество отделки фасадов и кровли очень приличное.

При этом, переехать в свой дом можно в течение полугода. Дома стоят уже пару лет и все стены просохли, так что качественный ремонт с соблюдением технологии можно сделать достаточно быстро.

Я бы рекомендовал обратить на эти объекты внимание людям, которые уже пожили в частном доме и поняли, что им нужен не загород с лесами и огородами, а тихий пригород с полноценной инфраструктурой.

Судите сами:

- дуплексы построены на границе леса и закрыты от всех дорог

- есть прямой проезд (можно хоть на велосипеде) к магазинам и сервисам в Горки-10

- застройка дуплексами компактная и они образуют своеобразный мини квартал

- у каждого дуплекса приличный участок в 4 сотки, что более чем достаточно

P.S. На вопрос , почему такие приличные дуплексы еще не проданы, у меня особо ответа нет. Видимо сильно переоценивали их стоимость.

- участки без подряда в Секторе В

Если вас не устраивает дуплекс,а участок в Секторе А дороговат, то можно посмотреть аналогичные предложения в Секторе В. Их застройщик в этом году начал активно продавать и можно уже в этом году ожидать выхода на стройку первых покупателей.

Но здесь стоит понимать, что вы влазите в длительный строительный цикл вместе с будущими соседями.

КП Шале Рублево (бывший сектор С) и особенности его застройки

Сектор состоит из двух частей: готовые дома и участки без подряда.

- готовые дома в КП Шале Рублево

По большому счету, Шале Рублево - это и есть готовые дома. Только в 2017 году весь сектор начали продавать под этим названием, изначально ШР - это квартал в Секторе С с домами в альпийском стиле под финишную отделку.

Проект вообще очень странный. Изначально частный инвестор взял большой участок для строительства стильного поселка.

Для управления проектом пригласил компанию из ТОП-10 московских риэлторов.

Заказал дорогое исследование рынка и по итогам разработал концепцию поселка.

В соответствии с ней, в поселке должны были быть построены стильные дома по 150-200 м2 на не слишком больших участках с хорошей чистовой отделкой.

И вроде бы все так и сделали. Размежевали участки. Построили дома. Сделали очень неплохую черновую отделку внутри.

Только дома не слишком стильные вышли. Такое ощущение, что на этапе строительства инвестор занялся другими делами и на стройке не появлялся . или вдруг жестко экономить начал.

В итоге, проект свернули и земли, только уже вместе с домами, вернулись прежнему владельцу.

Теперь их продает Велес-Капитал.

Дома с мансардным этажом, кстати, сделаны очень неплохо. Фасад только перекрасить.

- участки без подряда

Оставшуюся часть земли в этом году решили нарезать небольшими участками и продавать без подряда.

Вполне может быть интересным вариантом. Единственно, та же проблема с большим количеством строек в ближайшем будущем.

Вроде бы все. По отдельным деталям пишите на почту или в fb.

Также ,комментарии можете оставить здесь

Полезные ресурсы по КП Папушево в интернете

Сайт застройщика

www.papushevo.com

Страница в ВК (в ОК и ФБ зеркала фактически)

www.facebook.com/pages/Папушево

Прочитано: 1323 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала