.

Обзор коттеджного поселка "Лес и Река" на Новой Риге

АВТОР:  Monday, 29 February 2016 00:00

Давно собирался съездить в поселок "Лес и Река". Место довольно уникальное для Новой Риги: береговая линия Истры, лес, хороший подъезд, и ТИХО!.

Никак не складывалось. Прикидываться покупателем не хотелось, пришлось дожидаться удобного случая.

Собственно, так и произошло. Помог читателю блога с оценкой участка, и за одно по поселку прошелся и осмотрел все основательно. Вот что в итоге увидел:

Отзыв о коттеджном поселке "Лес и Река"

Прежде чем ехать в поселок, собрал всю доступную информацию из интернета.

Интернет о посёлке "Лес и Река" на Новой Риге

Проект "Лес и Река" был начат в районе 2008-2009 года и реализуется компанией Велес-Девелопмент.

Расположен поселок рядом с деревней Лобаново в 14 км от МКАД.

Под поселок выбраны бывшие колхозные поля.

По словам одного из местных жителей на форуме: "Раньше это было обычное колхозное поле, на котором сажали капусту, морковь, свеклу, кукурузу на силос... А по полю шла дорога, по которой ездили в основном гусеничные трактора со стороны Лобанова в колхоз в Слободе, вброд через речку около лавры. Ну и в Зеленково, через лес, конечно, можно было там проехать."

Т.е. место чистое, ничего здесь "не закопано", просто поле.

Поля под застройку в КП Лес и Река

Изначально проект продвигали под брендом "Между Лесом и Рекой". Позднее в 2015 году название укоротили до, лаконичного "Лес и Река".

Возможно вдохновило решение Вектор-Инвестмент с названием поселка "Река-Река" :)

На официальном сайте указано, что "Лес и Река" - это поселок бизнес-класса с участками без подряда.

Под бизнес-классом продавцы поселка понимают добротные дороги с тротуарами, все центральные коммуникации, обустроенные общественные зоны, спортивные площадки, блок административных зданий и охрану периметра.

Дорога и освещение в КП Лес и Река на Новой Риге

Всего в поселке на продажу предлагается 127 участков на 40 Га.

Схема продажи традиционная: размежевали, заявили все коммуникации и приступили к их строительству, параллельно предлагая участки. Собственно, по этой схеме и упражняются до сих пор. К настоящему моменту (зима 2016 г) продано около половины участков. На генплане они отмечены красным.

Схема с проданными участками в КП Лес и Река

По большому счету, это вся информация доступная на официальном сайте.

Движемся дальше >>>

Из просмотра публичной карты Росреестра выяснил, что все продаваемые участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения под дачное строительство. Межевание было проведено в 2012 г. Обременений и арестов на участки не зарегистрировано, можете сами перепроверить следуя этим рекомендациям.

То, что предлагаются участки под дачное строительство, на мой взгляд, смущать не должно. Свое мнение по этому поводу уже высказывал здесь.

На кадастровой карте обратил внимание еще на один занятный момент.

В поселке каких только назначений земли нет. И под садоводство-огородничество, и сельхозпроизводство, и дачка, и ИЖС :)

К примеру, все дороги поселка должны использоваться для сельхозпроизводства, а на детской площадке можно сделать сад или огород. Занятно...

Кадастровое деление участов в КП Лес и Река

дальше>>>  На старом сайте поселка обнаружился интересный перечень разрешительных документов, который заметно шире представленных на официальной площадке.

Что-то за 7 лет устарело.

В частности, на всеобщее обозрение выложено Постановление по Проекту планировки территории. Оно было утверждено в 2010 г., заявителем выступало  ДНП "Лобаново". В соответствии с ним в поселке было разрешено строительство всего 76 домовладений, хотя сейчас нарезано более 120 участков.

Также,  в Постановлении указано требование о запрете строительства жилых строений в 100 метровой зоне от р.Истра.

Если посмотреть по Генплану, то видно, что это ограничение касается ближних к реке участков (от 86 до 104 ).

На этих участках собственники вынуждены будут строить дома, максимально прижав их к внутрипоселковой дороге.

Примерно так, как уже сделал один из покупателей.

Построившийся в поселке Лес и Река

На том же сайте лежит согласие Роспортебнадзора на использование локальных очистных сооружений при возведении домов. Это конечно не разрешение. По значимости Согласие ближе  к бумажке с общими рекомендациями, но все таки.

Других разумных вариантов по организации канализации в поселке нет. Централизованной сети построить не разрешили, т.к. участки расположены в водоохранной зоне Рублевского водозабора.

Кстати, канализация административного здания в поселке сделана по такой же технологии. О чем с воодушевлением рассказали в отделе продаж!?!? Нашли чем хвастаться !o!

Септик типа БиОКСа у административного здания в КП Лес и Река на Новой Риге

На форумах и сторонних сайтах, нашел немного о существующих проблемах, объясняющих, в частности, почему до сих пор проданы не все участки.

В качестве основной проблемы, пользователи интернета указывают на ЛЭП 110 кВ, проходящей по территории поселка.

ВЛ 110 кВ на территории поселка КП Лес и Река

В ее санитарную зону попадает полоса земли шириной 40 м. Вот нормативы по санитарным зонам вдоль ЛЭП:

С самого запуска проекта Велес-Девелопмент вел активные работы по переносу ЛЭП.

Об этом на старом сайте периодически появлялись новости. Крайняя датирована январем 2013 года, после этого никаких упоминаний о ЛЭП нигде нет.

Еще, пользователи шумят по поводу находящегося рядом Красногорского бетонного завода.

Красногорский бетонный завод рядом с КП Лес и Река 

Судя по размерам этого завода и установленному там оборудованию, особо переживать из-за него не стоит. Немного пыли при самом неблагоприятном ветре, да и то не факт. Расстояние все же приличное от основной зоны поселка.

Вот вроде бы и все, что интересного нашлось в инете.

Что увидел при посещении, основное впечатление от поселка

Время для поездки, конечно выдалось не лучшее. Таких видов, как на фотографиях покупателей, мы не нашли.

Порадовал на фоне ранней весны сосновый лес. Красивые деревья и белый снег под ними - картинка очень впечатляет после города :).

Лес в поселке

Не порадовали опоры ЛЭП, они оказались заметно больше, чем казалось на фотографиях. Этот фактор без сомнения сильно тормозит продажи.

Несколько удивил застройщик. С какой целью строился такого размера административный блок, который до сих пор пустует, я не понял.

Назвать целесообразным использование здания в 600 м2 просто под отдел продаж, "восприятие мира" не позволяет :)

Отдел продаж КП Лес и Река

Осталось загадкой, что случилось с новым ЛЭП и почему до сих пор не завершены работы. Понятно, что спрашивать надо в МОЭСКе. Но так, чтобы построить 2.7 км. огромных опор с проводами, и оставить последнюю лежать на земле - очень сильно. Боюсь даже предположить какие баталии гремели в 2013-14 годах по поводу освоенных средств, и сколько эта комедия будет еще длиться.

комм. На форуме нашел, что причина в несогласии компании "Агидель" (застройщик КП Павловы озера") на размещение одной из опор ЛЭП на их земельном участке. При этом, по словам возможного представителя Агидель, им Велес-Девелопмент обещал 4.5 млн. руб. и не заплатил . Может и так, а может проблема в том, что Агидель банкротят и платить ей такую сумму нет никакого смысла.

Вроде бы, все интересное, что рассмотрели на местности. Летом надо будет наведаться, экскурсия явно будет более приятной.

Интересные комментарии с форума поселка Лес и Река

Еще, возможно вам будут интересны комментарии одного из участников форума поселка по результатам его прогулки по территории, фото тоже его:

Semen Navskiy:

Утверждают, что:

1. Перекрыты доступ к лесу и реке

Ситуация тут двоякая. К лесу доступ прямой перекрыт забором. Да. Более того, мест, где можно выйти в лес, минуя участки не так много - одно. Находится в районе участков 27-28.

Правда, продавец Ольга сказала, что жители могут установить калитку и повесить свой замок. Это не возбраняется.

В принципе, и сам поселок мог сделать и там какую-то тропинку расчистить. Я бы с интересом прошелся по сосновому лесу. Редкий "зверь" в Подмосковье.

К реке доступ есть . Как минимум был у двух калиток. Ключ выдают жителям по запросу. Так что закрыли и не пускают, это не правда. Единственно, кто-то пытался сбить замок на самой удобной калитке, и он сломан и не открывается. Но это к запретам отношения не имеет, скорее имеет отношение к странностям поведения.

И да, замки в принципе можно было и не вешать, т.к. в конце поселка калитка открыта и без замка :))..

2. Завод пылит и дымит

Это, на мой взгляд обывателя, - бред сивой кобылы. Особенно в той части поселка, которая интересует - дальше от Лобаново.

Бетоносмесевой узел ну никак не может выдавать жуткие облака на таком расстоянии.

Смог увидеть завод, только специально выйдя и начав высматривать . Короче ерунда, а не предупреждение.

3. Разбирают прогулочную дорогу вдоль забора у реки и плиты вывозят

Да, плиты действительно снимают и увозят. Прям при мне выковыривали очередную партию. Что происходит, Ольга как-то неуверенно описала. Вроде бы начали делать постоянную дорогу, вместо временной. Это начало создания обещанной зоны рекреации. Доказательств нового строительства нет и логика действий наглухо непонятная. Песок под плитами взрыхлили и все.

Видимо через месяц должно стать более понятно, что происходит. А так действительно, тупо разобрали дорогу и все.

4. Весь поселок заброшен и только Административное здание делают

Ерунда какая-то. Все в едином стиле. Бордюры, тротуары.. Подушка отсыпана крошкой... вообще не заметил отличия на въезде и внутри территории. Может раньше админ здание было заброшено. Может и так. Сейчас ничего такого не заметил.

5. ЛЭП над поселком

Довольно идиотическая ситуация конечно. Последняя опора лежит на земле и построен прям громадный комплекс. Когда нибудь подключат, только когда.

Но здесь обнаружил, точнее Ольга показала,что есть два интересных блока участков, не затронутых вообще ЛЭПом. Это в районе у леса 27, 22 участки, и дальняя часть. Участок 123 и рядом. А участки под ЛЭП вообще изъяты из продажи.

6. Заезд в поселок оставляет желать лучшего

Ну да, не самый удобный. Зимой охрана должна будет очень внимательно следить за состоянием дороги на склоне. Иначе по хорошему ледку можно и улететь куда подальше.

7. Нет единого стиля, всё строится шанхаем

Здесь похоже будет две части .. Ближе к КПП, с небольшими участками ,здесь народ уже развлекается.Особо впечатлили два дома здоровенных окно в окно Типа один построил прям по границам участка и второй ему в отместку .. Еще обзорный дом тоже приколол. Нигде в поселках такого не видел.

А вот в дальней части, как мне кажется, все будет заметно интересней. Мне показалось, как в Новорижском будет. Но стройки будут еще долго идти. И это конечно не кул. На небольших участках взяли все и построились. На дальних такой скорости ждать не стоит.

8. Напротив строят ужасный многоэтажный жилой комплекс "Сказка"

Прошлый раз смотрел и точно также подумал. Сейчас фасады стали делать и ничего так. Очень симпатично выглядит. Еще бы мостик перекидной сделали, так глядишь в магазины было бы рукой подать и всякую инфраструктуру.

9. Ужасные менеджеры в отделе продаж

Просите Ольгу. Чего еще сказать то .. Со зверствующими элементами и бандерлогами не столкнулся.

Стоит ли покупать участок в поселке Лес и Река

На этом вопросе решил остановиться отдельно.

С подмосковными поселками несколько раз наблюдал историю, когда девелоперы попадали в ловушку "недостаточных инвестиций".

В этом ситуации застройщик для обеспечения продаж вкладывает все больше и больше ресурсов в поселок, а цену поднять не может - рынок не позволяет. Менеджерам кажется, что  вот вот, закончим ВЗУ или построим детскую площадку, и продажи пойдут. Остановить инвестиции нет возможности, в итоге вкладывают без остановки.Я в Google+

ВЗУ в коттеджном поселке Лес и Река на Новорижском шоссе

За такими поселками покупателям стоит следить внимательно, так как, с какого-то момента, вы при покупке получаете приличный товар по цене явно ниже себестоимости обустройства. Примеров предостаточно: КП Крона, КП Иволги, в какой-то мере - Новорижский.

Лес и Река, как мне кажется, из той же серии. Не продана еще половина участков. Вложено в проект уже явно больше полученных ранее доходов.

Одна новая ЛЭП чего стоит и административное здание.

Еще КПП планируют улучшить, там же будет сделан фонтан :)

Прекрасную детскую площадку сделают и тоже на въезде. Чтобы покупатели прямо с КПП видели, что поселок бизнес-класс.

Так как детская площадка на въезде на удалении километр от центра поселка особо никому не нужна, то на следующем этапе вынуждены будут построить еще одну детскую площадку.

В дальнейшем однозначно придет светлая идея сделать велосипедные дорожки вдоль берега и ездить на сигвеях с покупателями по поселку. Так как с таким подходом можно наиболее эффективно продать тему про "Между Лесом и Рекой". Но этого стоит чуть чуть подождать.

Берег реки Истра в районе поселка Лес и Река

Говоря о ценах, конечно вопросы есть. Участок под проводами по 1.3 млн за сотку, это явно перебор. Но есть же и другие варианты и не под проводами и дешевле. Вообще, как показалось, стоит поторговаться. если есть предметный интерес.

Так, что если вы ищите близко от Москвы и тихо у леса с хорошей дорогой, то КП "Лес и Река" однозначно из интересных проектов. А уж когда цена и наполненность предлагаемого товара будет вас устраивать, - это вам решать.

Прочитано: 6820 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала