.

Коттеджный посёлок "Британика" – краткий обзор и отзыв

АВТОР:  Thursday, 21 August 2014 08:46

Для девелопера строительство нового коттеджного посёлка «под ключ» по-настоящему рискованный проект вне зависимости от ситуации на рынке и имеющегося у него опыта. Если же поселок строится компанией без имени в чистом поле и при минимальных инвестициях, то успешное продвижение такого проекта заслуживает особого внимания.

Коттеджный поселок «Британика» относится именно к таким проектам. И при подготовке его обзора решил уделить отдельное внимание тому, как поселок продвигается в интернете, так как именно здесь сосредоточены главные маркетинговые возможности для нового проекта.

Обзор Коттеджного поселка "Британика" Новорижское шоссе 36 км.

Первое, что особо подчеркивается на сайте КП "Британика" – выгодное расположение коттеджного поселка. С этого и начну:

Коттеджный посёлок «Британика» расположен на границе «ближнего» Подмосковья в 36 км от МКАД

Если Подмосковье условно разделить на ближнее и дальнее (до малого бетонного кольца и после), то можно сказать, что КП "Британика" находится на границе ближнего Подмосковья – ни далеко, ни близко.

Логотип коттеджного поселка Британика

И не случайно на логотипе поселка указано несколько заниженное расстояние до МКАД в 29 км. Многие покупатели ищут дом в ближнем Подмосковье и ставят для себя отсечку по расстоянию от МКАД – не более 30 км. В случае "Британики" расстояние несколько больше. Самый короткий путь от МКАД до КПП поселка "Британика" составляет 36 км. Это не критично при езде на автомобиле, но может иметь существенное значение для тех, кто начинает поиск таунхауса в интернете.Я в Google+

Окружение у КП "Британика" коттеджно-дачное

Окружающая территория вокруг поселка уже освоена под поселки и СНТ.

Карта округи КП Британика на публичной кадастровой карте Росреестра

Единственное свободное поле через дорогу в перспективе будет застраиваться теми же домами, что и первая очередь КП "Британика".

Соответственно, мест для строительства складов или заводов рядом нет - большой плюс в будущем для поселка.

Единственная угроза появления чего-то промышленного проистекает от участка 394 (см. кадастровую карту). Который сейчас под сельхоз нужды, и теоретически может быть переведен под промку. Но это настолько маловероятно, что принимать в расчёт не стоит.

Место не слишком тихое, но и критических источников шума нет

Первая и вторая очереди поселка "Британика" достаточно удалены от Новорижского шоссе (700-800 м) и дополнительно прикрыты от него рельефом местности и лесополосой. Так что шум от автомагистрали не должен быть существенным.

Карта поселка Британика и Новорижского шоссе

Единственно, вечером могут немного досаждать автомашины от подъездной дороги на Петровское, но проезд тупиковый и ночью должно быть тихо.

До поселка «Британика» лучше всего добираться на личном транспорте, а при острой необходимости можно воспользоваться и общественным транспортом

Станция электропоездов Манихино от КП "Британика" находится не слишком далеко, однако пешком добраться до нее достаточно проблематично. Все же 8,6 км для каждодневной пешей прогулки далековато. Да и прямой дороги нет, необходимо обязательно выходить на бетонку и идти вдоль нее.

Станция Манихино недалеко от КП "Британика"

Есть, в принципе, станция Лукино, она значительно ближе (2,86 км). Почему на официальном сайте поселка этого не указали - не знаю. Скорее всего электропоезда на ней останавливаются значительно реже.

КП "Британика" планируется превратить в очень масштабный девелоперский проект

Часть генплана, которая представлена на сайте поселка, явно не соответствует масштабам проекта «Британика». В действительности, поселок планируется большой и качественный.

Генплан коттеджного поселка Британика Первая очередь

Полный генплан не размещали на сайте поселка вероятно для того, чтобы не смущать покупателей сроками завершения проекта.

Вот один из старых вариантов генплана коттеджного поселка "Британика".  Приведенный вариант генплана наверняка устарел и на него ориентироваться можно только для первой прикидки.

Генеральный план коттеджного поселка  

Если ссудить по нему, то в поселке должно быть построено почти 520 таунхаусов, дуплексов и коттеджей.

В первой очереди планируется построить ~190 домовладений, во второй очереди ~330.

Водозаборный узел должен быть расположен в первой очереди поселка, очистные сооружения - в дальнем конце второй очереди.

Качество строительства домов в КП "Британика" достаточно приличное

В КП "Британика" решили не экономить на спичках. И к стройке подошли серьезно.

На каждый дом сделан полный комплект проектной документации. Проекты по мере строительства уточняются с целью ликвидации мелких недочетов.

Фундаменты делают на забивных сваях, что гарантирует его несущие свойства. На этапе проектирования делались расчеты, которые показали рискованность использования сваезабурного варианта. И от более дешевого варианта отказались.

Бетонные работы ведут качественно. Даже по фотографиям видно, что ростверк залит точно и аккуратно. Кладка не идеальная, но лучше и не надо.

Фото ростверка и кладки в КП Британика

Утепление крыши сделано уж точно лучше большинства окрестных поселков. Первый раз вижу, когда используют хороший утеплитель Paroc и отличные мембраны Delta. Кто не понимает, просто поверьте, владельцам таунхаусов благодаря этому удастся избежать многих проблем.

Металлочерепица не самая дорогая, но и не из дешевых. Вообще непонятно пристрастие застройщиков в округе к битумной черепице. Визуально одно и то же, а по надежности, простоте монтажа и цене качественная металлочерепица однозначно выигрывает у битумных покрытий.

На площадке порядок - один из признаков качества строительства.

Единственно, в нашей широте для небольших домов стена в два кирпича холодновата. В сильные морозы закрытые углы за шкафами и диванами будут почти наверняка  промерзать, и со временем появится грибок. И утверждение, что мы включим посильнее газовый котел явно не про то. Хотя могу и ошибаться.

На территории коттеджного поселка "Британика" планируется создать большое количество инфраструктурных объектов

Основные объекты инфраструктуры должны находиться в здании въездной группы. Как это будет выглядеть «в живую» можете посмотреть в соседнем коттеджном поселке «Иволги». Там реализована похожая концепция.

Въездная группа в КП Иволги

Когда будет все сделано, сказать сложно. На сайте появилась информация, что магазин, детский центр и еще что-то начнет работать летом 2015 года. Я бы к таким датам относился аккуратно.

Детский центр то, точно не начнет работать. Какой центр на стройке в пустом поселке? Хотя детально суть центра не описана, может под ним понимается детская горка и качели:

Возможный вариант детского центра в КП "Британика"Возможный вариант детского центра в Британике

Еще некоторые вопросы вызывает рекреационная зона в лесу. Где расположен этот лес? Взят ли лесной участок под рекреационную зону в аренду?

Леса непосредственно возле первой очереди нет, а тот, что виднеется, будет отрезан от первой улицы строительной площадкой. Возможно, речь идет про лес через дорогу? Уточняйте.

Когда будет построен КП «Британика» похоже не знает и сам застройщик

По крайней мере, такой вывод можно сделать из постоянно меняющихся дат завершения строительства и описания того, что понимается под «завершением».

Вот несколько скриншотов с сайта, сделанных в разное время:

Изначально на генплане было указано, что первая очередь будет сдана к октябрю 2014 года. Это упоминание сохранилось на сайте до сих пор.

<

Потом, произошло уточнение в графике, что есть - первая очередь. Получалось, что первая очередь несколько меньше картинки на генплане и включает в себя только половину домов - от 27 до 37 домовладений.

В августе график удалили и написали, что к октябрю 2014 года будет сдана "Первая улица" в 10 или около того домов.

В принципе, это нормально, т.к. стройка идет по принципу «Продали – строим».  И никто точно все даты предсказать не сможет.

Единственно, можно попытаться оценить сроки окончания проекта на основе перспективных объемов строительства и текущих темпов продаж.

Если данные о количестве проданных в КП "Бриантика" домов верны, то получается что за год реализовано 10 домовладений. В пересчете на объемы проекта получается: 6 лет (60/10) – Первая очередь, 19 лет – первое поле. Про второе поле - вообще несуразные результаты выходят.

Но такие цифры никого не могут устроить, и в проект для его ускорения будут наверняка привлекать дополнительные инвестиции. Что, скорее всего, и произошло. Ничем иным новое утверждение на сайте о заселении к концу следующего года 60 домов объяснить нельзя.

Кстати, с «заселением» видимо опечатка, так как по практике в поселке начинают жить не ранее чем через год после сдачи дома. Скорее всего имели ввиду "построены", т.к резкий рост продаж, аж в пять раз, на фоне замедления экономики маловероятен.

Застройщик и управляющая компания коттеджного поселка "Британика"

На сайте сказано, что с осени в поселке начнет работать управляющая компания и обеспечит уборку улиц, вывоз мусора и охрану. Правда, чем она будет управлять не совсем понятно. Первая улица – это десять домов в стадии строительства и дорога на 40 плит, для управляющей компании масштаб маловат.

Кстати, с застройщиком КП "Британика" есть интересный момент. Как при запуске проекта решали вопрос с демонстрацией опыта и ранее построенных объектов.

Здесь помог случай. Управляющий проектом КП "Британика" параллельно с его запуском  занимался продажами домов в соседнем КП "Английский квартал в Аносино". Для этого создал и вел официальный сайт поселка аnosinо.infо.

Оценив решения, которые хорошо работали в Аносино, он перенес их на новую площадку (клинкерная плитка, архибетон, английский стиль домов, отделка под финиш). Это вместе с контролем за содержимым официального сайта позволило сделать КП "Британику" очень похожим на КП "Английский квартал в Аносино". При этом, похожим до такой степени, что покупатели решали - это новый проект в развитие КП "Английский квартал в Аносино". Соответственно и застройщик тот же самый.

Можете сравнить скриншоты сайтов. Я бы тоже решил, что это один и тот же проект.

Сайт коттеджного поселка "Британика"

Сайт коттеджного поселка Британика

Сайт коттеджного поселка "Английский квартал в Аносино" 

Сайт коттеджного поселка Английский квартал в Аносино

Кроме этого, перед просмотром КП "Британики" покупатели смотрели дома в Английском квартале, видели построенные объекты, и то, как все будет в масштабе.

Все это создавало нужное ощущение надежности.

В коттеджном поселке "Британика" все дома обеспечены центральными коммуникациями благодаря разумным инженерным решениям

Вообще, опыт "Британики" с центральными коммуникациями прямо учебник для небольших девелоперов, которые постоянно сталкиваются с задержкой подключения домов.

Если внимательно читать информацию с сайта посёлка, на сегодняшний момент в "Британике" получены ТУ только на подключение электричества.

ТП в коттеджном поселка

На остальные инженерные коммуникации ТУ еще нет. Иначе бы на сайте тут же появилось документальное подтверждение этого.

Но, если подойти к проблеме с умом, то это и не особо большая проблема.

Для 10 построенных домов можно сделать емкости под откачку и каждое утро вывозить сбросы. С канализацией решили.

С газом аналогично, Закопали газгольдер на 10 домов и все. Затраты на отопление с помощью сжиженного газа при больших объемах всего в полтора раза выше магистрального. С газом решено.

С водой все проще. В конце концов, можно пару скважин на песок пробурить и этого будет достаточно на первые дома, пока не будет получена лицензия на водопользование.

Вот и все проблемы, а со временем и магистральный газ появится и очистные на втором поле будут построены. Да, немного дороже для девелопера, но нет скандалов с покупателями и ненужных задержек с продажей домов. Почему по такому пути не идет почти никто – странно.

Девелопер КП "Британика" действует в жесткой конкурентной среде

В округе есть сразу несколько проектов, которые достаточно близки по целевой аудитории и цене. При этом ближе расположены к Москве или находятся в существенно более завершенной стадии.

Наиболее серьезный конкурент, на мой взгляд, это КП "Кембридж". По бюджетным таунхаусам вообще непонятна мотивация людей, выбирающих КП "Британику" вместо "Кембриджа".

Коттеджный поселок Кембридж

По дуплексам это однозначно КП "Английский квартал в Аносино" и КП "Европа-3" с домами в английском стиле. Еще КП "Светлогорье" и КП "Павловы озера". Отчасти, за счет отличного местоположения и элитной инфраструктуры в соперничество может вклиниться КП "Онегино" с таунхаусами в квартале "Татьянино".

Кстати,в поиске часто задают запрос "Кто застройщик КП Британика?"

Ответ есть на сайте поселка. Это фотография с вручения ключей. На ней есть все активные участники проекта.

Официальный сайт коттеджного поселка "Британика"

www.poselok-britanika.ru

Про сайт можно сказать, что на нем есть почти вся информация, необходимая для оценки предложения. Нужно только очень внимательно читать и все цифры уточнять.

Еще на сайте можно почитать обзоры про окружающую инфраструктуру, советы по обустройству дома и обзоры соседних посёлков.

Статьи про окружающую инфраструктуру содержательные и в них можно найти уникальную и полезную информацию. А вот с обзорами поселков "не всегда" - описывают же конкурентов. Как может быть иначе. Даже стало интересно, как описывали  бы "Британику". Видимо, начали с того, что к КП "Британика" от бетонки ведет убористая просёлочная дорога :). (комм. дорога от бетонки вполне качественная и проселочной конечно не является).

Резюме:

Проект КП "Британика" имеет реальные шансы стать одним из знаковых поселков на Новой Риге.

Однако задача крайне непростая в условиях снижающегося спроса и активности конкурентов в округе.

P.S.

Больше года первая очередь, как сдана, а в рекламе все равно 3D используется. Конечно маркетинг, а там сами думайте, что это в реальности означает.

Прочитано: 13364 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала