.

Как оспорить кадастровую стоимость участка в СНТ или ДНП?

АВТОР:  Thursday, 03 December 2015 10:45

Не платить налог и пойти оспаривать кадастровую стоимость - мысль, которая пришла в голову многим дачникам, после получения в 2015 году деклараций по земельному налогу. Для многих цифры с оценочной стоимостью их земли оказались несколько неожиданными и существенно выше рыночной.

На форумах прошло много обсуждений, народ изучил процедуры подачи документов и грозился "пойти и доказать". Но все оказалось не так просто. На практике, оспаривание стоимости земли отдельным собственником имеет смысл только для крупных землевладельцев. Существующая процедура подачи документов слишком затратная. Только оценка и ее экспертиза СРО требуют от 200 тыс. рублей без учета затрат на сбор документов и их подачу. В итоге, индивидуальных заявок на снижение стоимости земли по участкам в СНТ и ДНП в 2015 г., было подано всего несколько штук, и видимо от совсем уж принципиальных граждан.

Но не стоит отчаиваться, решение существует - это коллективное оспаривание налога на земельные участки ...

Коллективное оспаривание кадастровой стоимости для СНТ, ДНП и коттеджных поселков

В Московской области государственная кадастровая оценка земельных участков проводилась в 2013-м году по состоянию на 01.01.2013 год (дата начала налогового периода). В результате были пересмотрены удельные стоимости земли для всех участков в Московской области в сторону их увеличения.

Динамика изменения налогооблагаемой базы по земельным участкам

Динамика изменения налогооблагаемой базы по налогу на землю

Как видно из диаграммы, с 2011 года темп роста налогооблагаемой базы составил 321% (Истринский район). Заметное увеличение размера налоговых платежей коснулось всех собственников земли, в том числе и дачников с садоводами.

"Массовая" оценка привела к многочисленным ошибкам и частому завышению рыночной стоимости (до 2 и более раз). В дополнение к этому оказалось, что для собственников небольших участков просто нет механизмов для оспаривания стоимости.

Для избежания обоснованного недовольства граждан госорганам пришлось срочно искать рабочий механизм оспаривания кадастровой стоимости для участков в ДНП и СНТ.

В результате, было разрешено подавать заявку на пересмотр кадастровой оценки сразу на все участки в СНТ или ДНП - коллективное оспаривание кадастровой стоимости.

По своей сути, процедура подачи коллективной заявки не изменилась, только заявителем было разрешено выступать сразу СНТ или ДНП, а не отдельному собственнику.

Это решение оказалось достаточно эффективным, и с начала 2015 г постепенно начало набирать популярность. С начала года была подана 21 заявка, по половине из которых приняты положительные решения (см. таблицу ниже):

Дата  заседания...
Информация о заявителе Результаты  заседания Утвержденная  стоимость Отклонение,%
16.01.2015 ДНП
"Абрамцево-3"
Изменить 2 423 456 30%
16.01.2015 ДНП
"Зол. Шишка"
Изменить 28 646 000 70%
16.01.2015 ДНП
"Зел. Горка"
Изменить 12 780 781 86%
16.01.2015 ДНП
"Лукоморье"
Изменить
37 872 008 75%
23.01.2015 СНТ
"Солнечное"
Отклонено    
30.01.2015 ДНП
Виктория"
Отклонено    
30.01.2015 ДНП
"Удача"
Отклонено    
13.02.2015 ДНП
"Леоновские"
Изменить 40 915 040 75%
20.02.2015 ДНП
«Мун»
Отклонено    
20.03.2015 ДНП
"Луговое"
Отклонено    
10.04.2015 СНТ
«Мебельщик»
Отклонено    
10.04.2015 СНТ
«ЛеснаяДаль»
Отклонено    
15.05.2015 ДНП
«СКАТ»
Изменить 7 515 882 74%
19.06.2015 ДНП
«Луговое»
Отклонено    
03.07.2015 ДНП
«Корсат»
Изменить 4 529 785 78%
03.07.2015 ДНП
"Ясенево"
Изменить
5 962 000 74%
14.08.2015 ДНТ
"Переславичи"
Изменить
22 068 896 75%
14.08.2015 СНТ
"Восход"
Изменить
10 956 000 37%
21.08.2015 СНТ
"Наташино"
Изменить 13 955 000 91%
28.08.2015 ДНП
«Пестово»
Отклонено    
11.09.2015 ДНП РАН
«Мозжинка»
Отклонено    

Для кого коллективное оспаривание может представлять интерес?

Арифметика здесь очень простая. Оспаривание должно иметь для заявителей экономический смысл. Исходя из этого давайте оценим минимальное количество заявителей:

1. По нашей практике, суммарная себестоимость оспаривания составляет +/- 400 тыс. руб. (может быть и дешевле, если отторгуете оценщика).

2. Экономия возникает от снижения налога на землю Для всех поселений в районе Новой Риги налог на земли в ДНП/СНТ составляет 0,3% в год от кадастровой стоимости.

Для того, чтобы оспаривание было выгодно, снижение кадастровой стоимости должно быть не менее 400т.р./0,3%=133 млн. руб.

3. Если смотреть таблицу, среднее снижение стоимости, по которым были положительные решения составили 70%. Таким образом, суммарная кадастровая стоимость участков всех заявителей должна быть не менее 133 млн / 70% = 190 млн руб

4. Средняя кадастровая стоимость сотки земли в ДНП / СНТ на Новой Риге 295 тыс. руб. для СНТ и 334 тыс. руб. для ДНП, т.е +/- 300 тыс. руб. за сотку

район, тыс. руб./сотка СНТ ДНП
Красногорский 424 374
Одинцовский 250 374
Истринский 213 254
Среднее по районам 295  334

Средний размер участка составляет 10 соток.

Следовательно, количество участков у заявителей должно быть: 190 млн/300тыс/10сот=63участка.

Это вполне достижимо, т.к. многие владеют не одним участком и часто участки больше 10 соток и т.п.

И не забывайте ,главное не количество участков, а их суммарная кадастровая стоимость и предполагаемый процент снижения.

Советы подающим заявку на оспаривание кадастровой стоимости

Из моей практики, если вы решили готовить коллективную заявку, рекомендовал бы обратить внимание на следующие моменты:

1. Заявка от объединения не обязана быть поддержана всеми собственниками земли. Кто хочет, тот участвует. В СНТ/ДНП часто очень сложно добиться консенсуса. Всегда будут те, кому не надо. Посему, набирайте необходимый минимум и вперед.Я в Google+

По этому поводу был даже отдельный комментарий представителями Минимущеста Московской области. "В целях экономии времени и средств граждан, являющихся членами садоводческих, огороднических и дачных объединений, рекомендуется одновременно проводить рыночную оценку всех земельных участков, входящих в объединение. Либо проводить рыночную оценку группы земельных участков, владельцы которых желают оспорить кадастровую стоимость земельных участков, также с подготовкой одного отчета об определении рыночной стоимости и одного положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости."

2. Чем больше заявителей. тем лучше. Все просто, основные затраты при подготовке заявки - стоимость независимой оценки и экспертизы СРО. По нашей практике, минимальное количество заявителей - собственники 50 участков, при меньшем количестве фиксированные затраты делают проект бессмысленным. Расчет гипотетической ситуации привел выше.

3. Результаты оспаривания будут учитываться при следующей переоценке стоимости. Следующая переоценка кадастровой стоимости должна пройти в 2017 г., и при этой переоценке обязаны быть учтены результаты оспаривания. По сути экономия имеет длительный эффект.

4. При подаче заявки в 2015 г. вы снизите платежи не только в 2016 г. , но и 2015 г. Двойная экономия, стоит поторопитья. Таковы правила расчета налоговых платежей за период, за дату изменения стоимости принимается не день положительного решения. а подачи заявки.  

И конечно, самый главный совет - ничего уникального в оспаривании стоимости нет, эту работу может проделать любой упорный и вдумчивый человек. Так что не стоит отчаиваться, а надо брать и действовать.

Если понадобится помощь в подготовке заявки в Комиссию или проведении независимой оценки, то можете обращаться непосредственно ко мне по мэйлу или через сайт нашей компании http://www.almaconsult.ru

Прочитано: 2255 раз
Max Lagodin

+7 495-640-18-87

ГК АЛМА КОНСАЛТ

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала