.

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

АВТОР:  Thursday, 06 March 2014 00:00

В этом кратком обзоре постарался перечислить все "за" и "против", которые можно представить покупателю коттеджа на его вопрос: "А что реально лучше ИЖС или СНТ?".

При этом в описание, что означают аббревиатуры ИЖС и СНТ и почему их прямое сравнение некорректно, решил не углубляться. На просторах интернета, и так, более чем достаточно детальных статей по этой теме.

Что лучше СНТ или ИЖС - аргументы за и против

Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом. 

1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет

Звучит такое утверждение очень убедительно.

Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС  - индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе - земли для сельскохозяйственного производства.

Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.

Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.

Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.

Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже,  ситуация выглядит почти "зеркально". Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.

Не верите? Вот пример из КП "Усадьбы Аносино" - типичный дачный домик :)

Усадьба в КП Усадьба Аносино

важно! - Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.

Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга
Пример участков наложившихся границами друг на друга

В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это  затраты. Да и слово "разрешение" означает, что могут и не разрешить.

Типичный прайс-лист на услуги по получению разрешения на строительство индивидуального дома в Подмосковье 

вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, - надо изучать проект здания.

2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ - ТОЛЬКО через суд

Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.

Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:

- коттедж и участок в собственности;

- дом зарегистрирован как жилое строение;

- дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);

- домовладению присвоен почтовый адрес.

важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).

Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.

В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, - надо изучать конкретную ситуацию.

вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства - не всегда, и, как правило, требует судебного решения.

3. Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже

Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.

Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.

Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???

Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи. 

В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).

вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.

4. Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже

Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.

Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:

- для ИЖС  2.81 руб.

- ДНП, СНТ 4.01 руб.

Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях "Тариф на электроэнергию в Подмосковье" и "Тариф на газ в Подмосковье".

важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.

вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.

5. Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС

Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.

Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.

Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.

Вот вроде бы и все.... Я в Google+

еще по теме рекомендую прочитать:

Будет ли продлена дачная амнистия после 2015 года

Прочитано: 30481 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала