.

Будет ли продлена дачная амнистия после 2015 года

АВТОР:  Thursday, 25 September 2014 00:00

От того, будет ли продлена дачная амнистия после 1 марта 2015 года или нет, существенно зависит стратегия развития рынка загородной недвижимости Подмосковья.

На том же Новорижском направлении застройщики более половины организованных поселков регистрируют всё по дачной амнистии и никаких официально утвержденных генпланов застройки или разрешений на строительство не имеют.

Сейчас со стопроцентной уверенностью утверждать, что дачная амнистия будет продлена или отменена, невозможно. Ни о каких конкретных законодательных инициативах заявлений не было. Вместе с тем, ряд действий властей и активность участников рынка позволяют с большой достоверностью судить о будущем решении. Вот какие выводы получаются у меня:

Аргументы за и против продления дачной амнистии

Прежде чем переходить к обсуждению будет ли продлена дачная амнистия после 1 марта 2015 года, стоит вспомнить, когда дачная амнистия была узаконена и как она развивалась.

Дачная амнистия была принята в 2006 году

Изначально дачная амнистия была введена в действие Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

Закон ввел ряд поправок в законы РФ с целью облегчения процедуры регистрации прав собственности на участки и дома гражданами.
В частности, было установлено, что:
"Основаниями для регистрации права собственности на ... объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке ... , являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества."

Очень важная деталь - фраза про "создаваемый или созданный". Это дополнение сразу позволило распространить действие закона и на новые объекты строительства, а не только старые дачные постройки.

Закон точно обозначил перечень документов "подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание":
для объектов на землях ИЖС - "Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или ... на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются:
- технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства
- разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание."
для дач и садоводств - "Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке ... и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества."
Действие упрощенного порядка регистрации было ограничено до 1 января 2010 года.

В 2009 году дачная амнистия была продлена до 1 марта 2015 года

Упрощенный порядок оформления прав граждан на объекты индивидуального жилищного строительства продлевается до 1 марта 2015 года. Соответствующие изменения в отдельные законодательные акты одобрили сенаторы 7 июля 2009 года.

Что планируют делать дальше с законом о дачной амнистии после 2015 года

Пока ничего конкретного о продлении дачной амнистии не слышно, но есть несколько интересных моментов, которые показывают направление мыслей властей:

1. В районах с дорогой землей Закон о дачной амнистии, как инструмент разрешения проблем с узакониванием прав на старые участки и строения, почти что исчерпал свое значение

В областях с дорогой землей процент поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости достаточно высокий (не менее 50% объектов из общего числа).

В этих местах дальнейшее увеличение налоговой базы будет идти очень медленными темпами, т.к. незарегистрированными остаются либо заброшенные участки, либо владельцы исключительно пассивные люди.

В таких районах, продление дачной амнистии особого положительного эффекта дать не может. Оставшиеся земли не регистрируют и за редким исключением не будут этого делать до прихода "старухи с косой".

Вот типичный срез подмосковной карты жилой застройки - более половины участков уже поставлены на учет:

Кадастровая карта участков на Новой Риге

Чего нельзя сказать о бедных регионах с очень дешевой землей. Здесь упрощение процедур и снижение стоимости кадастровых работ может быть существенным стимулом.

2. Дачная амнистия стала основным инструментом оформления домовладений у застройщиков коттеджных поселков на сельхозземлях

Для девелоперов выгода от простоты оформления нового дома/коттеджа очевидна:

- Минимальный документооборот. Начал строить, подал декларацию - все готово. Примеров таких коттеджных поселков на Новой Риге предостаточно: КП Английский квартал в Аносино, КП Старая Рига, КП Старый Свет, КП Европа-3, ряд поселков Villagio и т.д.

- Большая свобода при выборе проекта дома покупателем. Какой проект покупатель выберет, такой и построишь. И изменение изначального плана никак не скажется на сроках регистрации домовладения.
В частности, такая схема действует в коттеджном поселке Усадьбы Аносино. Пример из жизни - был по плану проект дуплекса, но нашлись покупатели и построили два небольших отдельно стоящих дома. И ничего ни с кем не согласовывали.

- и самое главное Строительство по дачной амнистии не требует согласовывать Генплан застройки. А это = отсутствие каких-либо обременений со стороны властей по развитию инфраструктуры района. Максимум заставят съезд с дороги расширить. Припоминаю по этому поводу разговор с одной из глав поселений в Истринском районе: "А эти!?! Так это же дачка, мы над ними власти не имеем. Делают что хотят."

3. Местные власти крайне заинтересованы в увеличении налоговой базы

Для этого нужна простая схема регистрации уже существующих объектов недвижимости.
"Дачная амнистия" на сегодня единственный отработанный механизм, заметно упрощающий регистрацию недвижимости, и простой отказ от ее использования требует разработки каких-то новых инструментов и подходов в этой области.

4. Попытки законодательно утвердить бессрочный статус дачной амнистии поддержки у властей не получили

Такие шаги были предприняты в 2013 году. Соответствующий законопроект был внесен в Госдуму в сентябре 2013 года депутатами Тумановым и Сердюком. Но, как показало время, никакого развития эта инициатива не получила.

5. Уже имеется опыт ужесточения процедуры регистрации с целью исключить новые и несуществующие постройки из зоны действия дачной амнистии

Вот живые примеры:

- В Новой Москве  по дачной амнистии уже невозможно поставить на кадастровый учет дома без документов, подтверждающих его существование до 2013 года. Требуется получение разрешения на строительство.

- В отличие от практики в период 2009-2010 годов в Одинцовском районе для регистрации дома в СНТ уже недостаточно просто указать параметры домостроения. Необходимо вызывать кадастрового инженера для привязки домостроения на местности, а параметры дома брать либо из проекта, либо проводить фактический обмер площадей.

И таких "незначительных" уточнений все больше и больше.

6. Есть примеры законодательных инициатив по ограничению сферы применения дачной амнистии

Ситуация, когда целые массивы застраиваются жильем без согласования с местными властями, однозначно не может устраивать последних.

В марте 2014 года в Госдуму были внесены предложения по изменению Закона № 93-ФЗ, направленные на прекращение практики регистрации прав собственности и ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), возведенных на вновь приобретенных земельных участках, то есть купленных после введения в действие "дачной амнистии".

Какого-то продолжения это действо не получило, но видимо не до него пока.

Выводы о перспективах продления дачной амнистии после 1 марта 2015 года


Исходя из вышесказанного у меня напрашиваются следующие выводы:

- Дачная амнистия в каком-то "усеченном виде" все же будет продлена после 1 марта 2015 года, срок продления снова будет ограничено 3-5 годами.
- Будут внесены уточнения и изменения в процедуру регистрации. Мартовские проекты ограничений скорее всего прообраз изменений. С большой вероятностью будет применен без каких-либо изменений опыт Новой Москвы.

- Решение о сроках введения ограничений на регистрацию новых домов будет отдано на уровень региональных властей. Так как именно они являются получателями налога на недвижимость. В регионах с большой стоимостью земли ограничения будут введены сразу после 15 марта 2015 года.

Вроде бы все...

P.S. Если у вас уже есть дача на Новой Риге и вы все еще думаете о ее регистрации, советую поторопиться. По моей практике в 2009 году перед продлением дачной амнистии вдруг возник целый букет мелких проблем не позволявших вовремя подать документы. То создание единого Росреестра, то смена метода кодификации участков. Сейчас, кстати, очень похоже выглядит "вовремя" появившаяся инициатива с объединением реестра прав и кадастра недвижимости. Благодаря только этому в первое время очереди в Росреестре вырастут в разы. Я в Google+

Покупателям домов в новых коттеджных поселках на сельскохозяйственных землях стоит внимательно относиться к тому, как будет оформлен их дом. И если регистрация завязана на закон о дачной амнистии и предполагается в следующем году, стоит призадуматься и сходить за консультацией к юристу. Крупных проблем возникнуть не должно, но в неприятной истории оказаться можно.

Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное - ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации  - пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

 

Прочитано: 3513 раз
Max Grushan

Email This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

обзоры поселков

статьи портала